Самострой: как узаконить строительство

Добросовестные застройщики сначала разрабатывают проект, потом утверждают его в соответствующих инстанциях, строят дом и сдают его в эксплуатацию. Но есть и такие, которые сначала строят дом, а потом легализируют его.

Процедурные процессы

Чтобы получить документацию на строительство объекта недвижимости, нужно немало времени и денег. В общих чертах разрешительная процедура выглядит следующим образом:

Видео: Как узаконить самострой: советы юриста

1. Получение разрешения на строительство.
2. Получение исходных данных на проектирование.
3. Разработка и утверждение проектной документации на строительство.
4. Получение разрешения на проведение строительных работ.

Пройти вышеуказанную процедуру в короткий срок, к сожалению, удается не каждому. Тем более что на практике сроки получения разрешительной документации существенно отличаются от установленных законодательством. Поэтому многие застройщики самовольно возводят объект недвижимости, а затем легализуют его.

В соответствии с ч. 1 ст. 376 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) жилой дом, постройка, строение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этих целей, без надлежащего разрешения или утвержденного проекта или же с существенными нарушениями строительных норм и правил.

По общему правилу лицо, которое осуществило самовольное строительство объекта недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него (ч. 2 ст. 376 ГКУ).

Видео: Самострой: снести или узаконить?

Вместе с тем согласно п. 5 ст. 376 ГКУ по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, если это не нарушает права других лиц.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Узаконивание самотроя судебном порядке

В соответствии со ст. 392 ГКУ собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом.

Иск следует подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного объекта недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Украины (далее — ГПКУ) и п. 5 ст. 376 ГКУ.

Ответчиком, то есть лицом, оспаривающим право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, является орган местного самоуправления.

Вместе с исковым заявлением в суд необходимо подать документы об уплате государственной пошлины, которая взимается на основании Декрета Кабинета министров «О государственной пошлине» от 21.01.1993 г. № 7-93 (далее — Декрет). Согласно п/п а п. 1 ст. 3 Декрета государственная пошлина при обращении в суд общей юрисдикции составляет 1 % от цены иска, но не менее трех и не более 100 необлагаемых минимумов доходов граждан.

В соответствии с п/п 2 п. 1 ст. 80 ГПКУ в случае исковых заявлений о признании права собственности на имущество цена иска определяется стоимостью имущества. Один необлагаемый минимум доходов граждан составляет 17 грн.

Учитывая положения Закона Украины «Об основах градостроительства» и Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», а также судебную практику решения подобных споров, чтобы принять решение о признании права собственности на объект самовольного строительства, суд должен:

• убедиться в правомерности владения земельным участком, истребовав и изучив документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, на котором возведено данное строение;
• определить круг лиц, чьи права могут быть нарушены, и убедиться в том, что их права не нарушены;
• установить факт строительства объекта за собственные средства истца. Этот факт могут подтвердить платежные документы на закупку строительных материалов, договор подряда, показания свидетелей и др.;
• изучить техническую документацию на построенный объект недвижимости, предоставленную бюро технической инвентаризации.

Чтобы выяснить, соответствует ли объект самовольного строительства строительным нормам и правилам, а также другим законодательно установленным стандартам и требованиям, в процессе судебного рассмотрения дела рекомендована комплексная судебная экспертиза (ст. 144, 149 ГПКУ).

Получив экспертное заключение, суд принимает решение, которым обязывает ответчика (орган местного самоуправления) оформить акт ввода в эксплуатацию. На его основании застройщик оформляет правоустанавливающий документ на объект самовольного строительства.

Согласно п/п 1 п. 1 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» право собственности на объект недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно, оно возникает только с момента такой регистрации.

Согласно ст. 19 этого Закона основанием для государственной регистрации вещных прав и признания за лицом права собственности на недвижимое имущество может быть в том числе решение суда.

Необходимо отметить, что государственная регистрация права собственности на самовольно построенный объект недвижимости не освобождает от ответственности за несоблюдение законодательства при проектировании, строительстве и эксплуатации такого объекта. Лицу, самовольно построившему дом, придется как минимум заплатить штраф в размере 85—170 грн. в соответствии со ст. 97 Кодекса об административных правонарушениях.

Новшества в узаконивании

Чтобы урегулировать принятие в эксплуатацию жилых домов и других сооружений, самовольно построенных физическими лицами, Кабинет министров Украины принял 9 сентября 2009 года постановление № 1035, которым утвердил Временный порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством частных жилищных домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ (далее — Временный порядок).

Временный порядок устанавливает механизм и условия принятия в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями (далее — частные здания), построенных застройщиками — физическими лицами (далее — застройщик) с 5 августа 1992 года до 1 января 2008 года без разрешения на выполнение строительных работ, на основании заявления о принятии в эксплуатацию, которое подано до 31 декабря 2010 года.

Видео: Власти Сочи начали борьбу с самостроем через Интернет

Согласно п. 2 Временного порядка инспекция государственного архитектурно-строительного контроля принимает частные здания в эксплуатацию по месту их расположения и на платной основе выдает застройщикам сертификат соответствия таких зданий государственным строительным нормам, стандартам и правилам (далее — сертификат).

Чтобы получить сертификат, в соответствии с п. 3 Временного порядка застройщик должен подать в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля заявление (его форма содержится в приложении 2 к Временному порядку) и следующие документы:

1) на частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью до 200 м² включительно, количество надземных этажей в которых не превышает двух, с хозяйственными сооружениями и зданиями общей площадью до 100 м² включительно:

• справку о согласовании принятия частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета;
• технический паспорт частного здания, выданный бюро технической инвентаризации;

2) на частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью до 350 м² включительно, с хозяйственными сооружениями и зданиями общей площадью до 150 м² включительно, а также на частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью более 350 м², с хозяйственными сооружениями и зданиями:

• документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, на котором расположено частное здание;
• справку о согласовании принятия частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета;
• технический паспорт частного здания, выданный бюро технической инвентаризации;
• отчет о проведении технического осмотра на соответствие частного здания государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам пожарной безопасности, санитарному законодательству, которые действовали на момент окончания строительства, составленный организацией, имеющей соответствующую лицензию, и согласованный с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологической службой;

Временный порядок установил 10-дневный срок рассмотрения заявления, поданного застройщиком. По истечении данного срока инспекция государственного архитектурно-строительного контроля принимает решение о выдаче сертификата.

Отказ в выдаче сертификата возможен только в случае предоставления застройщиком неполного пакета документов, причем, получив отказ, застройщик может повторно обратиться в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля, представив документы в полном объеме (п. 5 Временного порядка).

На основании поданных документов инспекция государственного архитектурно-строительного контроля принимает решение о привлечении застройщика к административной ответственности за сооружение частного здания без разрешения на выполнение строительных работ и о наложении штрафа в порядке ст. 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях (п. 6 Временного порядка).

Помимо штрафа застройщик обязан внести плату за выдачу сертификата. Эта плата вносится путем перечисления через банковские учреждения и/или отделение почтовой связи денежных средств в размере 0,1—0,6 минимальной заработной платы в зависимости от общей площади объекта, который принимается в эксплуатацию.

Внесение платы подтверждают платежное поручение с отметкой о дате проведения платежа или кассовые документы учреждения банка и отделения почтовой связи, которые приняли платеж. Ответственность за правильное определение суммы платежа несет застройщик.

В день предъявления документов о внесении платы за выдачу сертификата и об уплате штрафа соответствующая инспекция государственного архитектурно-строительного контроля оформляет и выдает застройщику сертификат. При этом датой принятия частного здания в эксплуатацию считается дата выдачи сертификата (п. 7 Временного порядка).

Видео: Как узаконить самострой?

Если самовольное строительство не подпадает под действие вышеуказанного Временного порядка, согласно ст. 3 ГПКУ п. 5 ст. 376 ГКУ, чтобы узаконить самовольно построенный объект недвижимости, необходимо подать иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного объекта.

Юридическая ответственность

Действующее законодательство Украины предусматривает юридическую ответственность за самовольное строительство.

В соответствии со ст. 96 Кодекса об административных правонарушениях нарушение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, осуществления подготовительных работ к строительству, строительства и реконструкции, а также принятие в эксплуатацию объектов или сооружений, возведенных с нарушением законодательства, влечет за собой наложение штрафа в размере 10—15 необлагаемых минимумов доходов граждан (170—255 грн.).

Согласно ст. 97 Кодекса об административных правонарушениях самовольное строительство домов или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида домов или сооружений во время эксплуатации влечет за собой наложение штрафа в размере 5—10 необлагаемых минимумов доходов граждан (85—170 грн.).

В соответствии со ст. 275 Уголовного кодекса Украины нарушение во время проектирования или строительства правил, связанных с безопасной эксплуатацией зданий и сооружений, если это нарушение создало угрозу гибели людей, наступления других тяжелых последствий или причинило вред здоровью пострадавшего, влечет за собой наложение штрафа в размере до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан (850 грн.), исправительные работы сроком до двух лет или ограничение воли на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенным видом деятельности на срок до двух лет или без такового.

Те же действия, приведшие к гибели людей или другим тяжелым последствиям, караются исправительными работами сроком до двух лет, ограничением воли на срок до пяти лет или лишением свободы на срок от двух до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенным видом деятельности на срок до трех лет.

Внимание, только СЕГОДНЯ!