Как узаконить перепланировку
Даже незначительное изменение площади и конфигурации отдельных помещений дома требует соответствующих разрешений, согласований и регистрации в бюро технической инвентаризации (далее — БТИ).Секреты терминологии
Процедура законного оформления перепланировки длительная и недешевая. Однако если вы не оформите перепланировку в соответствии с действующим законодательством Украины, то не сможете ни заложить, ни продать обновленное жилье, так как перепланировка в этом случае будет считаться самовольным строительством.
Согласование перепланировки проходит в несколько этапов, в зависимости от специфики проекта и требований местных контролирующих органов. Один и тот же проект в разных районах города Киева и тем более в разных городах Украины может требовать отличных согласований и разной разрешительной процедуры. Для начала разберемся в том, что именно считается перепланировкой.
В соответствии с правилами содержания жилых домов (1 – см. «Законодательные документы»):
- реконструкция — это комплекс строительных работ, направленных на улучшение эксплуатационных показателей помещений жилого дома путем их перепланировки и переоборудования, надстройки, встраивания, пристройки с одновременным приведением их показателей в соответствие с нормативно-техническими требованиями;
- перепланировка — это перенесение и разборка перегородок, перенесение и обустраивание дверных проемов, обустраивание и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей;
- переоборудование — это обустраивание в отдельных помещениях индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенесение нагревательных, сантехнических и газовых приборов, обустраивание и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
Переоборудование и перепланировка дома после принятия объекта в эксплуатацию, согласно действующему законодательству Украины, определяются как реконструкция и требуют прохождения разрешительной процедуры практически в том же порядке, что и в случае строительства.
Таким образом, большинство нормативно-правовых актов Украины определяет перепланировку как новое строительство, а ее проведение без разрешительной процедуры — самовольным строительством.
Исключения из правил
Из каждого правила есть исключения. Например, согласно п. 3.2. (2) не принадлежат к самовольному строительству:
- перепланировки, не связанные с изменением (увеличением или уменьшением) жилой или вспомогательной площади, без нарушения несущих конструкций;
- увеличение жилой или вспомогательной площади за счет демонтирования перегородок и кладовок, снесение печей, каминов и грубок, остекление балконов, лоджий, обустраивание дверных проемов во внутренних некапитальных стенах;
- перестановка оборудования в границах предусмотренных помещений;
- текущий ремонт зданий и сооружений без изменения назначения помещений.
Следует отметить, что даже те изменения (перепланировка, переоборудование), которые формально разрешены (не считаются самовольным строительством), должны быть зафиксированы в БТИ.
Видео: Диалог с юристом - как узаконить перепланировку квартиры
Строгий запрет
Действующее законодательство предусматривает случаи, в которых перепланировка запрещена. В частности, согласно п.п. 1.4.4. п. 1.4. (1) не допускается:
- переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых помещений, которые приводят к нарушению прочности или разрушению несущей конструкции дома, ухудшению целостности и внешнего вида фасадов, нарушению требований противопожарной безопасности и средств противопожарной защиты;
- перепланировка жилых домов, жилых и нежилых помещений, ухудшающая условия их эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан в доме.
Порядок действий
Если, несмотря на все вышесказанное, вы не отказались от идеи перепланировки, в соответствии с требованиями действующего законодательства Украины вам необходимо пройти следующие этапы:
1. Получение разрешения на перепланировку.
Разрешение на проектирование и перепланировку предоставляется по распоряжению исполнительного органа городской или областной государственной администрации.
Видео: Перепланировка квартиры – как узаконить перепланировку согласование
Проект этого документа готовит Главное управление градостроения, архитектуры и дизайна городской среды.
Чтобы получить разрешение, заказчик обращается с заявлением в общий отдел Главного управления, одновременно предоставляя следующие документы:
- правоустанавливающие документы на дом и их заверенные копии, если объект недвижимого имущества зарегистрирован на праве собственности, или документ о праве пользования, если объект недвижимого имущества не зарегистрирован на праве собственности;
- справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- согласие всех совладельцев и совершеннолетних жителей дома, заверенное в установленном порядке;
- технический паспорт, изготовленный БТИ;
- согласие жилищно-эксплуатационной организации.
Главное управление в случае необходимости может потребовать дополнительно:
- выкопировку из кадастрового плана, к которому прилагаются наименования землепользователей (собственников земли) в границах территории проектирования и участков, которые с ней граничат, с реквизитами документов земельных отношений;
- заключения профильных отраслевых управлений исполнительного органа городского совета и др.
В Приказе Главного управления четко не указан срок рассмотрения заявления заказчика. Согласно ст. 20 (3) обращения граждан рассматривают в течение месяца со дня их поступления, а те, которые не нуждаются в дополнительном изучении, — безотлагательно, но не позже 15 дней с дня их получения.
2. Получение исходных данных на проектирование. Обращаем ваше внимание на то, что с 15 апреля 2009 года в Закон Украины «О планировании и застройки территорий» был внесен ряд изменений. В новой редакции закона нет понятия «архитектурно-планировочное задание». Согласно ст. 27 (4) составляющими исходных данных для проектирования являются:
- градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
- технические условия относительно инженерного обеспечения объекта градостроения;
- задание на проектирование.
В этом законе заявлено, что порядок предоставления исходных данных для проектирования объекта градостроения регулируется Кабинетом министров Украины. На данный момент действует порядок (5), который не приведен в соответствие с новой редакцией закона (4). Согласно Порядку (5) к исходным данным относятся архитектурно-планировочное задание (далее — АПЗ) и технические условия (далее — ТУ).
В п. 27 (5) указанно, что для разработки и получения архитектурно-планировочного задания на реконструкцию, реставрацию и капитальный ремонт объекта архитектуры заказчик подает заявление в местный орган градостроения и архитектуры. К заявлению добавляют следующие документы:
- если предполагают изменить функциональное назначение объекта архитектуры — решение о согласовании места расположения объекта и материалы предыдущего согласования, в других случаях — разрешение на проведение проектно-изыскательных работ с соответствующими материалами;
- документ, который удостоверяет наличие (отсутствие) у заказчика права собственности на объект архитектуры, а при условии отсутствия такого права — согласие владельца (владельцев) объекта архитектуры на проведение указанного строительства;
- характеристику намерений заказчика относительно реконструкции, капитального ремонта (в том числе изменения функционального назначения, возможной перепланировки), реставрации объекта архитектуры;
- заключение государственной санитарно-эпидемиологической службы (копию), полученное заказчиком для согласования места расположения объекта архитектуры (предоставления разрешения на выполнение проектно-изыскательных работ);
- заключение уполномоченных органов в сфере охраны достопримечательностей истории и культуры.
В соответствии с п. 21 (5) АПЗ разрабатывает, утверждает и выдает заказчику в месячный срок местный орган градостроительства и архитектуры, при условии предоставления всех необходимых материалов, предусмотренных п. 27 (5).
3. Получение проектной документации. Располагая исходными данными, вам необходимо обратиться в организацию, имеющую лицензию на проектирование объектов архитектуры, чтобы заключить договор на разработку проектной документации. Согласно ст. 28 (4) проектная документация на строительство объектов градостроения разрабатывается согласно исходным данным на проектирование с соблюдением требований государственных стандартов, норм и правил, региональных и местных правил застройки и утверждается заказчиком в установленном законом порядке. Пакет проектной документации проходит экспертизу в органах государственного архитектурно-строительного контроля и заверяется в жилищно-эксплуатационной организации.
4. Получение разрешения на выполнение строительных работ. В ст. 29 (4) указано, что разрешение на выполнение строительных работ — это документ, удостоверяющий право застройщика на выполнение строительных работ, который выдает инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (далее — инспекция ГАСК).
Согласно п. 3.2. ст. 3 (6) инспекция ГАСК обязана в срок, не превышающий один месяц, рассмотреть поданные заказчиком документы и дать ему разрешение на выполнение строительных работ или обоснованный отказ. Для индивидуальных застройщиков этот срок не превышает 15 дней.
Индивидуальным застройщикам жилых домов, хозяйственных и бытовых сооружений разрешение на выполнение строительных работ предоставляют на основании:
- заявления застройщика;
- документа, который удостоверяет право собственности или пользования (в том числе на условиях аренды) земельным участком;
- разрешения на строительство объекта градостроения, которое выдает соответствующий орган местной исполнительной власти;
- проектной документации, согласованной местными органами по делам градостроения и архитектуры.
5. Принятие объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности на объект. В соответствии со ст. 30 Закона о застройке принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется на основании свидетельства о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил (далее — свидетельство), которое выдает инспекция ГАСК.
Свидетельство — документ, который удостоверяет соответствие законченного объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам. Чтобы получить свидетельство, заказчик или уполномоченное им лицо подает в инспекцию ГАСК, предоставившую разрешение на выполнение строительных работ, письменное заявление, к которому добавляет:
- проектную документацию, утвержденную в установленном законодательством порядке;
- акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный генпроектировочной и генподрядной организацией, субподрядной организацией, которая осуществляла строительство, заказчиком и страховой компанией (в случае если объект застрахован).
Рассматривает заявления, принимает решение о выдаче свидетельства или отказе в его выдаче, регистрирует выданные свидетельства инспекция ГАСК в течение десяти рабочих дней с дня регистрации заявления. Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов утвержден Постановлением Кабинета министров Украины от 8 октября 2008 года № 923. После принятия объекта в эксплуатацию необходимо провести техническую инвентаризацию в доме и внести соответствующие изменения в технический паспорт.
Законодательные документы
(1) Приказ Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовой территории» от 17 мая 2005 года № 76.
(2) Приказ Государственного комитета строительства архитектуры и жилищной политики Украины «Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» от 24 мая 2001 года № 127.
(3) Закон Украины «Об обращении граждан».
(4) Закон Украины «О планировании и застройке территорий».
(5) Постановление Кабинета министров Украины «О Порядке предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий касательно инженерного обеспечения объекта архитектуры и определения размера платы за их выдачу» от 20 декабря 1999 года № 2 328.
Видео: Как узаконить выполненную перепланировку(видеоответ)
(6) Приказ Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Об утверждении Положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ» от 5 декабря 2000 года № 273.
