Аренда домов - что нужно знать.
Сдача жилья в аренду широко распространена в нашей стране. Правда, в основном арендуют квартиры. Однако и частные дома снимают все чаще, в особенности на лето.Законодательный базис
В соответствии с положениями ст. 150 Жилищного кодекса Украины (далее – ЖКУ), граждане, имеющие в частной собственности дом или его часть, наделены правом распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению. В том числе они могут сдавать его в аренду, то есть передавать во временное платное пользование без предоставления арендатору права отчуждения арендуемого имущества.
Для этого, согласно ст. 158 ЖКУ и ст. 810 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), стороны составляют между собой договор найма (аренды), согласно которому владелец жилья (наймодатель или арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю или арендатору) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.
В соответствии ст. 208 и ст. 811 ГКУ договор найма жилья в обязательном порядке заключается в письменной форме. Дело в том, что именно таким образом должны совершаться сделки между физическим и юридическим лицом и между физическими лицами на сумму, превышающую в двадцать и более раз размер необлагаемого минимума доходов граждан (то есть 340 грн в 2014 году). Исключение составляют сделки, которые полностью исполняют в момент их совершения (например продажа движимого имущества). Договор считается заключенным в письменной форме, если его содержание зафиксировано в одном или нескольких документах, которыми обменялись стороны.
Видео: Как избежать обмана при аренде квартиры или комнаты
Сторонам предоставляется возможность (но не обязанность согласно ст. 209 ГКУ) нотариально заверить сделку, совершенную в письменной форме. При этом в соответствии с приказом Министерства юстиции Украины № 296/5 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины» производится выписка из Единого реестра прав собственности на недвижимое имущество. При удостоверении договора найма жилья нотариус взимает государственную пошлину, которая, согласно положениям ст. 3 Декрета Кабинета министров Украины № 7-93 «О государственной пошлине», составляет 0,01 % суммы договора, но не менее пяти и не более пятидесяти необлагаемых минимумов доходов граждан (85-850 грн). Также в соответствии с ч. 1 ст. 31 Закона Украины «О нотариате», частные нотариусы за совершение нотариальных действий взимают плату, размер которой определяется по договоренности между нотариусом и гражданином или юридическим лицом. На практике средняя плата за удостоверение договора аренды жилья составляет 1 % от суммы договора (в данном случае – 1 % от суммы арендной платы за весь срок договора, если другое распределение расходов не согласовано сторонами).
Договор найма здания, заключенный не менее чем на три года, подлежит государственной регистрации (ст. 794 ГКУ). Причем согласно ч. 1 ст. 210 ГКУ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Таким образом, если договор найма жилья со сроком действия более трех лет не будет зарегистрирован, он может быть признан недействительным. При этом государственная регистрация возможна только для договоров, заверенных нотариально (ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Ставка государственной пошлины за проведение регистрации установлена на уровне трех необлагаемых минимумов доходов граждан (51 грн).
Наконец, ч. 2 ст. 158 ЖКУ требует, чтобы договор найма жилья был зарегистрирован в исполкоме местного совета. Однако эту норму можно признать устаревшей (она сохранилась с советских времен). Учитывая, что процедура такой регистрации не урегулирована, невыполнение данного требования не влечет за собой какой-либо ответственности.
Детали сделки
Договор считается заключенным в том случае, когда стороны достигли согласия по всем существенным условиям (ст. 638 ГКУ). Среди последних – те вопросы, которые определены законом в качестве необходимых и обязательных. ГКУ относит к ним предмет, срок и арендную плату.
В соответствии со ст. 812 ГКУ и ст. 159 ЖКУ, предметом договора найма жилья может быть помещение, в частности жилой дом или его часть, пригодное для постоянного проживания в нем. В качестве самостоятельного предмета договора найма жилья не могут выступать хозяйственные постройки и подсобные помещения. Все они передаются в наем исключительно вместе с жильем. Также важно учитывать, что целью аренды может быть только проживание нанимателя в арендуемом помещении. Тем самым запрещается передавать жилое здание для использования его в качестве офиса, места для осуществления торговли или иной хозяйственной деятельности.
Согласно ст. 159 ЖКУ, жилое помещение передается нанимателю на определенный срок или без указания срока. В то же время в ч. 1 ст. 821 ГКУ содержится норма, в соответствии с которой договор найма жилья заключается на срок, установленный в соглашении. А если он не установлен, то договор считается заключенным на пять лет. При этом закон не предусматривает верхний предел срока для договоров найма жилья. Дом можно арендовать даже на 100 лет при условии, что это будет указано в тексте договора. При аренде дома на лето можно воспользоваться правом на оформление договора в упрощенной форме. Эту возможность дает ч. 2 ст. 821 ГКУ, определяющая понятие краткосрочного найма, под которым понимается договор найма жилья, заключенный на срок менее одного года.
Видео: Разоблачение мошенников при аренде квартиры!
В ст. 759 ГКУ сообщается, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю свое имущество. Момент начала фактического вступления договора в силу нужно четко оговаривать, а для определения фактических отношений аренды важное значение имеет подписание акта приема-передачи имущества. Соответственно, момент окончания договора также будет являться датой окончания фактических арендных отношений.
Финансовая составляющая
В соответствии со ст. 820 ГКУ, размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре найма жилья. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если другое не предусмотрено договором. Наниматель вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором найма жилья. Если этот срок не оговорен, наниматель вносит плату ежемесячно.
Арендная плата может вноситься:
·- наличными средствами (с оформлением расписок);
·- безналичным способом (на счета наймодателя в банке);
·- с помощью почтовых переводов;
·- посредством перевода через платежные системы.
Согласно ч. 1 ст. 167 Налогового кодекса Украины (далее – НКУ), ставка налога с доходов физических лиц составляет 15 % от объекта налогообложения. В соответствии со ст. 170 НКУ, в случае если арендатор – физическое лицо, не являющееся субъектом хозяйствования или предпринимательской деятельности, то лицом, ответственным за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет, является плательщик налога – арендодатель.
Доход от предоставления имущества в аренду или субаренду включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога. Арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала. По результатам года в налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах отражают суммы полученного дохода, уплаченного в течение отчетного года налога и налогового обязательства.
В случае нотариального удостоверения договора аренды объектов недвижимости нотариус обязан направить информацию о таком документе контролирующему органу по налоговому адресу налогоплательщика – арендодателя. Нотариус несет ответственность за нарушение порядка и/или сроков представления указанной информации.
Права и обязанности
Согласно ст. 815 ГКУ, наниматель (арендатор):
·- обязан использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
·- не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя;
Видео: Как снять жилье в Сан-Франциско. Все, что нужно знать №52
·- обязан своевременно вносить плату за жилье, а также за коммунальные услуги, если другое не установлено договором найма.
В ч. 1 ст. 816 ГКУ говорится о том, что в тексте договора найма жилья обязательно должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Все проживающие приобретают равные с нанимателем права пользования жильем. Кроме того, ст. 818 ГКУ вводит понятие временных жителей. Наниматель и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, по их взаимному согласию и с предварительным предупреждением наймодателя могут позволить временное проживание в помещении третьего лица (лиц) без взимания платы за пользование жильем с их стороны. Временные жители не имеют самостоятельного права пользования жильем.
В ст. 824 указано право по требованию нанимателя и других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, и с согласия наймодателя заменить нанимателя в договоре одним из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих вместе с арендатором. В случае смерти последнего такая процедура происходит автоматически, а договор найма жилья остается действующим на прежних условиях.
Важно понимать, что при заключении договора краткосрочного найма возможности проживания временных жителей или замены нанимателя нет.
Видео: АРЕНДА ЖИЛЬЯ В США - КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ
В соответствии со ст. 819 ГКУ, текущий ремонт недвижимости, переданной в наем, осуществляется нанимателем за его счет, если другое не установлено договором или законом. Такой ремонт осуществляется в предварительно оговоренный с арендодателем и документально зафиксированный срок. Если срок не установлен или капитальный ремонт продиктован безотлагательной необходимостью, он должен быть произведен в разумный временной период. В то же время порядок, сроки и финансирование ремонтов стороны договора вольны предусмотреть самостоятельно.
Капитальный ремонт жилья, переданного в наем, обязан осуществлять наймодатель.
Расторжение и продление
Ст. 825. ГКУ предоставляет нанимателю жилья право в любое время отказаться от договора найма, но с согласия других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним. Наймодателя нужно письменно предупредить об этом за три месяца. Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель имеет право потребовать от него плату за пользование жильем за три месяца в случае, если докажет, что не смог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом. Кроме того, наниматель может отказаться от договора найма жилья, которое стало непригодным для постоянного проживания.
Наймодатель имеет возможность требовать расторжения договора найма жилья:
·- в случае невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме – более двух раз;
·- при разрушении или порче жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. Правда, в этом случае по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья, иначе суд по повторному иску наймодателя принимает решение о расторжении договора;
·- при необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи. Наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее, чем за два месяца;
·- если наниматель жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, и на первое предупреждение наниматель не отреагировал.
Согласно ст. 822 ГКУ, в случае окончания договора найма жилья наниматель (надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору) имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок. При этом не позднее чем за три месяца до окончания действия договора наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях или предупредить нанимателя об отказе в заключении договора на новый срок. Наниматель, который намерен воспользоваться своим преимущественным правом, обязан сообщить об этом наймодателю до истечения срока договора найма в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, – в разумный временной период.
Если возражений и предупреждений со стороны арендодателя не поступало, срок действия договора истек, а арендатор не освободил жилье, тогда договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок.
Вместе с тем, при возобновлении договора аренды его условия могут быть изменены по соглашению сторон. При отсутствии договоренности по арендной плате и другим существенным условиям преимущественное право арендатора на заключение нового договора прекращается.
Наконец, в договор аренды с согласия обеих сторон разрешается вносить изменения и дополнения путем заключения дополнительного соглашения к такому договору в течение всего срока его действия.
Продажа недвижимости
Продажа жилья, являющегося предметом договора найма, возможна только по истечении срока действия договора. При этом наниматель имеет преимущественное право на его приобретение.
Кроме того, можно заранее заключать договор аренды с правом выкупа. В соответствии с нормами ст. 810-1 ГКУ, аренда жилья с выкупом является особым видом найма (аренды), которая предусматривает уступку арендодателем права требования долга другому лицу – выгодоприобретателю. Надо только помнить, что даже такой договор аренды не является и не может быть основанием приобретения или утраты права собственности на имущество. Заключая договор аренды с правом выкупа арендованного имущества, наниматель получает возможность приобрести это имущество в будущем. Сам же выкуп объекта аренды должен осуществляться по другому договору – договору купли-продажи.
Земельный вопрос
Нормы ст. 381 ГКУ гласят, что усадьбой как объектом права собственности является земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. В соответствии со ст. 796 ГКУ, одновременно с правом найма здания нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором оно находится, то есть всей усадьбой. Таким образом, заключая договор аренды, нужно не забывать – арендуется не только дом, но и участок.
Законодательно установлено право, а не обязанность сторон определить в договоре размер земельного участка, передаваемого нанимателю жилья. Если стороны договора найма таким правом не воспользуются и не определят размер передаваемого в аренду земельного участка, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владеет наймодатель.
Для предотвращения возникновения спорных ситуаций в договоре найма (аренды) жилого дома следует указывать, что арендная плата по договору аренды жилого дома включает в себя и арендную плату за пользование землей.
