Покупка дома: юридические аспекты

Финансовая нестабильность вынуждает одних искать дополнительный источник дохода, а других — вкладывать деньги в недвижимость. Операция, интересующая и тех и других, — купля-продажа части дома.

Видео: Покупка на вторичном рынке: готовим документы

Общая или долевая собственность?

Если жилой дом принадлежит физическому лицу на праве частной собственности, есть возможность отчуждения этого дома как единого объекта недвижимости, а также его части, в том числе путем заключения договора купли-продажи. После заключения такого договора на часть жилого дома два физических лица (продавец и покупатель) будут владеть им на праве совместной собственности.

Согласно ст. 355 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) имущество, находящееся в собственности двух и более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве совместной собственности (является совместным имуществом). Закон устанавливает два правовых режима совместной собственности: общую совместную собственность и совместную долевую собственность. Право совместной собственности возникает на основаниях, не запрещенных законом. Совместная собственность считается долевой, если договор или закон не установил общую совместную собственность.

Общая совместная собственность — это совместная собственность двух и более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности (ч. 1 ст. 368 ГКУ).

Совместная долевая собственность — это собственность двух и более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности (ч. 1 ст. 356 ГКУ). В ч. 1 ст. 357 ГКУ указано, что доли в праве совместной долевой собственности считаются равными, если иное не установлено по договоренности совладельцев и не предусмотрено законом.

Заключая договор купли-продажи части жилого дома, стороны выделяют свои доли в процентном или долевом соотношении. С момента заключения договора купли-продажи части жилого дома покупатель и продавец владеют этим домом на праве совместной долевой собственности.

В объективном смысле право совместной долевой собственности — это совокупность правовых норм, регулирующих отношения принадлежности имущества, составляющего одно целое (например, жилого дома), одновременно нескольким лицам (например, покупателю и продавцу части жилого дома) в определенных долях. В субъективном смысле право совместной долевой собственности — это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим одно целое.

В соответствии с положениями ст. 657 ГКУ договор купли-продажи части жилого дома заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Такого договор нотариально удостоверяется по месту расположения данного дома или по местонахождению одной из сторон договора.

Видео: Юридические аспекты покупки квартиры

Оформление и документация

В процессе оформления договора купли-продажи части жилого дома стороны должны предоставить нотариусу следующие документы:

1. Документ об установлении личности и справку о присвоении идентификационного номера.

Согласно п. 13 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 г. № 20/5 (далее – Инструкция), личность устанавливается по паспорту или другим документам, которые делают невозможными какие-либо сомнения относительно нее.

Видео: .ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС - ТУШИНО.ПОКУПКА КВАРТИРЫ В РАССТРОЧКУ,ЗА МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛЛ,В ИПОТЕКУ

2. Правоустанавливающие документы на жилой дом. Согласно п. 61 Инструкции, удостоверяя договор об отчуждении жилого дома, нотариус требует документы, которые подтверждают право собственности на этот дом.

А в предусмотренных законодательством случаях — и документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на дом у лиц, которые его отчуждают.

Видео: Жилой комплекс «Лучи».ПОКУПКА КВАРТИРЫ В РАССТРОЧКУ,ЗА МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛЛ,В ИПОТЕКУ

Перечень правоустанавливающих документов предусмотрен п. 62 Инструкции. Право собственности на жилой дом, его часть, квартиру, другие помещения и сооружения, которые отчуждаются, может быть подтверждено одним из следующих документов:

• нотариально удостоверенным договором купли-продажи, пожертвования, посмертного содержания, ренты, дарения, мены;
• наследственным договором;
• свидетельством о праве собственности на объекты недвижимого имущества;
• свидетельством о праве собственности на часть в совместном имуществе супругов;
• свидетельством о праве на наследство;
• договором о разделе имущества;
• решением суда и др.

3. Выписку из Реестра права собственности на недвижимое имущество из бюро технической инвентаризации (далее — БТИ) на специальном бланке. Согласно п. 63 Инструкции кроме правоустанавливающего документа на жилой дом нотариус требует документы, предусмотренные Приказом Министерства юстиции Украины «О предоставлении выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и оформлении свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество на специальных бланках» от 20.09.2002 г. № 84/5. А в сельской местности, где инвентаризация не произведена, — справку соответствующего органа местного самоуправления с характеристикой отчуждаемого недвижимого имущества.

Если БТИ не подключено к электронному Реестру прав собственности на недвижимое имущество, оно выдает справки-характеристики, не используя специальные бланки. Срок действия справки-характеристики — 3 месяца.

4. Справку об отсутствии запрета на отчуждение или ареста жилого дома. Вышеуказанные справки нотариус принимает в день удостоверения договора купли-продажи части жилого дома. Согласно ст. 55 Закона Украины «О нотариате» при удостоверении договоров об отчуждении жилого дома, его части, другого недвижимого имущества проверяют отсутствие запрета на отчуждение или ареста имущества. В случае наличия запрета договор об отчуждении имущества, обремененного долгом, удостоверяется, только если кредитор и получатель (покупатель) согласны перевести долг на получателя. При наличии ареста отчуждение не разрешается.

5. Нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги продавца. Если часть жилого дома, которая отчуждается, была приобретена за время пребывания супругов в браке, согласие супруга или супруги продавца на отчуждение части дома должно быть выражено в нотариально удостоверенном заявлении.

6. Справку с места проживания о регистрации и составе семьи (Ф-3) от лиц, которые зарегистрированы в жилом доме и поэтому имеют право пользоваться им. Руководствуясь ч. 2 ст. 59 Семейного кодекса Украины, собственник, распоряжаясь жилищем, должен учитывать законные интересы членов семьи, связанные с пользованием жилым домом или его частью. Поэтому при наличии лиц, которые проживают в жилом доме, но не являются его собственниками, нотариус потребует или согласия этих лиц на отчуждение, или снятия их с регистрации до заключения договора, или согласия покупателя на сохранение их прав на пользование жилищем после заключения договора.

7. Домовую книгу (технический паспорт на дом).

8. Заявление о согласии супруга или супруги покупателя на покупку части жилого дома (удостоверенное нотариально). Помимо вышеуказанных нотариус имеет право потребовать дополнительные документы, например разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого дома, если в нем проживает ребенок. Поэтому, прежде чем оформлять договор купли-продажи части жилого дома, нужно проконсультироваться с нотариусом.

Удостоверяя договор купли-продажи части жилого дома, нотариус взимает государственную пошлину. В соответствии с п. а ч. 3 ст. 3 Декрета Кабинета министров Украины «О государственной пошлине» за удостоверение договора об отчуждении жилого дома, квартиры, другого объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности гражданина, который производит такое отчуждение, взимается государственная пошлина в размере 1 % от суммы договора, но не меньше одного не облагаемого налогом минимума дохода граждан.

Согласно ст. 363 ГКУ часть в праве совместной долевой собственности переходит к покупателю по договору с момента его заключения, если иное не установлено по договоренности сторон. В соответствии со ст. 334 ГКУ часть в праве совместной долевой собственности переходит к покупателю по договору, который подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (как в случае купли-продажи части жилого дома), после государственной регистрации.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Государственная регистрация

В соответствии с п. 6 Постановления Кабинета министров Украины «Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок» от 26.05.2004 г. № 671 (далее – Временный порядок) государственная регистрация сделок осуществляется путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок (далее – Реестр) одновременно с ее нотариальным удостоверением.

Согласно п. 5 Временного порядка государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилого дома, квартиры и другого недвижимого имущества. Запись в Реестре содержит наименования сделки и сторон, описание недвижимого имущества, порядковый номер и дату государственной регистрации сделки в Реестре. В соответствии с Дополнением к Временному порядку плата за внесение записи в Реестр составляет 17 грн.

Государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество осуществляют предприятия БТИ в пределах определенных административно-территориальной единиц в соответствии с Временным положением о порядке регистрации прав собственников на недвижимое имущество, утвержденным Приказом Министерства юстиции Украины от 07.01.2002 г. № 7/5 (далее – Временное положение).

В соответствии с п. 1.4 Временного положения государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество — это внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием или прекращением права собственности на недвижимое имущество, которое осуществляется БТИ по месту нахождения объектов недвижимого имущества на основании правоустанавливающих документов за счет лица, обратившегося в БТИ.

Согласно п. 1 Дополнения № 1 к п. 2.1 Временного положения к правоустанавливающим документам, на основании которых производится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества, относятся в том числе договоры купли-продажи, мены, дарения, договор о делении недвижимого имущества, которое находится в совместной долевой или общей совместной собственности, договор о выделении в натуре части недвижимого имущества.

Права и обязанности владения частью жилого дома

Согласно ст. 358 ГКУ право совместной долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия.

Совладельцы должны согласовывать между собой поведение, связанное с владением, пользованием и распоряжением жилым домом.

Например, они могут установить, кто и какими помещениями пользуется самостоятельно, а какие помещения предназначены для общего пользования (например, кухня, ванная комната, коридор), составив соответствующий план и график пользования.

Каждый совладелец имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части совместного имущества в натуре, которая соответствует его части в праве совместной долевой собственности.

Если это невозможно, он имеет право требовать от других совладельцев, которые владеют и пользуются совместным имуществом, соответствующей материальной компенсации.

Порядок владения и пользования совместным жилым домом может определяться совладельцами в договоре конкретного владения и пользования. Действующее законодательство Украины не предусматривает обязательной формы этого вида договора, а значит, что его можно заключать в устной, простой письменной и письменной нотариальной формах.

Мы рекомендуем согласовать порядок владения и пользования жилым домом в нотариальном договоре купли-продажи части жилого дома. Можно также одновременно с договором купли-продажи части жилого дома подписать договор конкретного владения и пользования жилым домом, нотариально удостоверив его. Нотариально удостоверенный договор конкретного владения и пользования будет обязательным для лица, которое приобретет часть в праве совместной долевой собственности на жилой дом.

Согласно ст. 360 ГКУ совладелец в соответствии со своей частью в праве совместной долевой собственности обязан принимать участие в расходах на управление, содержание и сохранение совместного имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с совместным имуществом.

В соответствии со ст. 361 ГКУ совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей частью в праве совместной долевой собственности.

Согласно ст. 362 ГКУ в случае продажи части в праве совместной долевой собственности совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи на публичных торгах.

Продавец части в праве совместной долевой собственности обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою часть, указав цену и другие условия, на которых он ее продает.

Если другие совладельцы отказались от осуществления преимущественного права покупки или не осуществили это право в течение месяца с дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою часть другому лицу. Если желание приобрести часть в праве совместной долевой собственности изъявили несколько совладельцев, продавец имеет право выбрать покупателя.

В случае продажи части в праве совместной долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель. К таким требованиям применяется исковая давность сроком один год.

Вопросы налогообложения

Уплата продавцом налога с доходов физических лиц. В соответствии с п. 1.1 ст. 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» (далее – Закон о налоге с физлиц) доходы, полученные плательщиком налога от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры (в том числе земельного участка, на котором находятся такие объекты, а также хозяйственно-бытовых сооружений и строений на этом земельном участке), не облагаются налогом, если общая площадь объекта (в нашем случае — отчуждаемой части жилого дома) не превышает 100 м .

Если площадь такого объекта недвижимого имущества превышает 100 м , часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке 1 % от стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно п. 1.2 ст. 11 Закона о налоге с физлиц доход, полученный плательщиком налога от продажи на протяжении отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в п. 1.1 ст. 11 Закона о налоге с физлиц, или от продажи объекта недвижимости, не соответствующего критериям, указанным в п. 1.1 ст. 11 Закона о налоге с физлиц, подлежит налогообложению по ставке 5 % от объекта налогообложения.

Уплата покупателем сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. В соответствии с п. 9 ст. 1 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» (далее — Закон о пенсионном сборе) плательщиками такого сбора являются в том числе физические лица, которые приобретают недвижимое имущество. При этом ставка сбора, установленного для плательщика сбора, составляет 1 % от объекта налогообложения, определенного в договоре купли-продажи такого имущества (п. 10 ст. 4 Закона о пенсионном сборе). Согласно п. 8 ст. 2 Закона о пенсионном сборе объект налогообложения — стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи.

Внимание, только СЕГОДНЯ!