Строим дом: необходимая документация
У вас есть участок земли, теперь на нем необходимо построить дом. Это не так просто, как хотелось бы, и не так страшно, как рассказывают. Главное — правильно оформить всю документацию.Главные документы
Один из основных моментов при оформлении документации — получить распоряжение местной администрации «О разрешении на строительство». Это необходимо в том случае, если земля не приватизирована. Если участок приватизирован или вы планируете сделать это в ближайшее время, необходимо обратиться в местный совет, чтобы получить решение «Об утверждении проекта отвода и собственно разрешение на приватизацию».
Правда, эти документы всего лишь позволяют начать сбор технических условий и дают право на подготовку проекта дома. Технические условия — это подробные данные, которые нужны для строительной деятельности: например, в них должно быть указано, где именно на участке и вокруг него находятся канализации, электросети, газовые трубы и т. д. Выдают подобную информацию различные коммунальные службы: горсвет, водоканал, горгаз.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Составление проектаСледующий шаг — обращение в проектную организацию с соответствующей лицензией.
Наличие лицензии — важный момент, если в дальнейшем в проекте будут ошибки, можно будет предъявлять претензии к работе.
В идеале с проектной мастерской нужно заключить договор, но на деле хватает обязательства проектанта вести авторский надзор за строительством.
Видео: Как построить дом из газобетона
Проект дома состоит из двух частей — эскиза и рабочей документации, которые согласовывают в соответствующих органах: в пожарном управлении, санэпидемстанции и в местном отделении архитектуры.
В рабочей схеме подают расчеты инженеров, геодезистов, топографов, учитывают все коммуникации и указывают, где и насколько можно углублять объекты в грунт и т. д.
Вся рабочая документация должна соответствовать государственным нормам по строительству домов, дач, в зависимости от того, что вы собираетесь строить. К таким постройкам предъявляют разные требования, даже если они визуально или с точки зрения условий проживания похожи, и это тоже нужно учитывать.
Договор с генподрядчиком
После того как проект согласован, заключают договор с подрядчиком, где обязательно указывается смета. начинать строительные работы можно с того момента, когда подрядчик получает проект: эскиз и рабочую документацию.
Даже если в процессе строительства вносятся какие-то изменения, они должны быть отражены в документации и также переданы генподрядчику. На практике очень часто строят дом и согласовывают документацию параллельно, так как считается, что разработка проекта занимает меньше времени, чем согласование.
Тем не менее, по закону (статья 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий») проект сначала утверждают и только после этого обращаются к подрядчику.
Самое главное условие сотрудничества с подрядчиком — наличие у него лицензии на строительство, причем важно, чтобы в ней были прописаны все виды работ, которые будут проводить на вашем участке. Если вы поскупитесь и наймете бригаду строителей без лицензии, то договор с ними не будет иметь юридической силы, поэтому предъявить претензии в суд будет крайне сложно.
Обычно у подрядчиков есть типовой договор, в котором в обязательном порядке перечисляются определенные пункты, предусмотренные Постановлением Кабинета министров Украины N 668 от 01.08.2005 г, например цена, объем и график выполнения работ и т. д.
В нем также прописывается, что если обнаруживаются какие-либо погрешности, то подрядчик должен их устранить не только в процессе строительства, но и по его окончанию. Также указываются все пункты ответственности: за несвоевременное финансирование, срыв сроков и некачественное строительство.
Прежде чем подписать договор, вы должны быть уверены, что в нем нет условий, которые не отражают ваши интересы. И помните, что договор подряда — фактически единственная гарантия того, что заказ будет выполнен правильно и в оговоренные сроки.
Обратите внимание!
Если вы заказываете проект и приглашаете подрядчиков в одной организации, возможна скидка, но когда проектанты и строители от разных фирм, благодаря системе взаимоконтроля легче обнаружить возможные недостатки строительства. Кроме того, технадзор за строительством может вести независимая третья организация, авторский надзор за соблюдением проекта осуществляет архитектор — автор проекта.
Подводные камни: стоимость
В договоре важна каждая буква и цифра- любым шрифтом и на любой странице, но наиболее щепетильный вопрос - цена. Чаще всего подрядчики прописывают динамичную цену, которая, в отличие от фиксированной, учитывает рост стоимости на материалы, энергоносители и услуги.
Обратите внимание, на что будет повышаться цена - на материалы или услуги. Первое проверить легче, так как обычно при строительстве индивидуального жилья материалы приобретают в супермаркетах, реже - на заводах. Но в любом случае, необходимо четко договориться, где будут приобретены материалы, чтобы можно было отследить динамику цен.
Обратите внимание!
Видео: Строительство домов в Сочи - отзыв ск Медведь
Перед вводом дома в эксплуатацию на место выезжает инспектор БТИ, делает все необходимые обмеры и делает технический паспорт. В дальнейшем, когда вы регистрируете право собственности, техпаспорт выдают вам на руки.
Основные документы
По завершении строительства на объект прибывает комиссия.
В ее состав входят представители организаций, которые выдавали разрешение на выполнение строительных работ: местной администрации, санэпидемстанции, пожарной службы и т. д., а также подрядчик и автор проекта.
Комиссия подписывает Акт ввода в эксплуатацию, который заказчик строительства заверяет в местной администрации. Если обнаружены ошибки или несоответствия первоначальному проекту, Акт будет подписан только после их устранения.
После этого заказчик получает в исполкомеСвидетельство о праве собственности на дом, которое регистрирует в БТИ. После регистрации в БТИ на руках у заказчика строительства должны быть такие документы: Свидетельство о праве собственности, Акт на землю и технический паспорт.
Свидетельство выдают независимо от того, была ли приватизирована земля, на которой осуществлено строительство. Согласно 377 ст. Гражданского кодекса, право собственности на земельный участок, на котором был построен дом, переходит к владельцу дома автоматически.
Площадь этого участка — это площадь земли, на которой стоит дом и придомовая территория, необходимая для его обслуживания. Она может быть разной, но у жилого дома ориентировочно составляет два метра вокруг здания.
Комментарий специалиста
Елена Сукманова, адвокат, юридическая компания «Элитконсалтинг»
«Часто люди отправляются к проектанту, а после к генподрядчику, минуя пожарное управление, СЭС и местное отделение архитектуры. То есть проект ни с кем не согласован, дом построен, но Акт ввода в эксплуатацию отсутствует.
В таком случае никто не может сказать, правильно ли построен дом. И как только человек захочет этот дом продать, подарить или заложить, он столкнется с проблемой, ведь у него нет Свидетельства о праве собственности. Его выдают только на основании Акта ввода в эксплуатацию.
Еще один подводный камень - типовой договор с генподрядчиком - он должен быть составлен без нарушений закона и должен отражать интересы заказчика. Если в договоре вам что-то не нравится, вы всегда можете обратиться к нотариусу или адвокату и составить индивидуальный договор. Заверять нотариально его не нужно».
