Покупка земли. Юридические тонкости
Видео: Доходный Гараж ( выбор объекта под покупку) _Часть 3 _Юридические Тонкости
Вы хотите купить участок земли для постройки дачи на вторичном рынке. Казалось бы, ничего сложного — собрать документы и оформить сделку. Не торопитесь, вы должны знать, какие именно документы понадобятся.Собираем информацию
Прежде чем начинать хлопоты о покупке земли под дачное строительство, необходимо собрать о нем максимум информации. Убедитесь, что продавец уполномочен заключать сделки по данному земельному участку. Для этого у него должен быть, например, Государственный акт о праве собственности. Если продавцом выступает доверительное лицо — представитель продавца, он должен подтвердить свои полномочия нотариально. Далее очень важно проверить целевое назначение земли. Если оно не соответствует вашим устремлениям, вы не сможете построить на ней дачу без изменения целевого назначения, а это приведет к дополнительным затратам. Любой нотариус скажет, какие именно бумаги
необходимы, чтобы сделка состоялась, но, покупая земельный участок, необходимо подстраховаться со всех сторон. В каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные данные. И это зависит от многих факторов, например от того, в каком состоянии находится предмет сделки или какой состав семьи у продавца или у покупателя, и еще десяток самых разных «а если». Помимо этого нужно выяснить, не находится ли участок в совместной собственности, не наложен ли на него арест, не является ли он предметом споров и т. д. Какую-то информацию покупатель может выяснить сам, но большинство процедур потребует помощи правоведа.Нотариат
Для удостоверения сделок с землей нотариус потребует документы, подтверждающие право собственности, а также его государственную регистрацию. Помимо этого, он обязан проверить отсутствие или наличие ограничений по данным Государственного земельного кадастра, отсутствие запрета на отчуждение — продажу, передачу по наследству, оформление в залог данного участка, и убедиться, что предмет сделки не находится под арестом по данным Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Также нотариус должен удостовериться, не находится ли участок в налоговом залоге или закладной по данным Реестра залогов недвижимого имущества. К сожалению, у нотариусов в производстве множество дел и они могут не обратить внимания на наличие всех необходимых документов и на расхождение данных в них. Будьте внимательны и помните о том, что в деле покупки земли важна любая мелочь.
Видео: На что обратить внимание при покупке земли. | Екатерина Иванова
Что должна предоставить каждая из сторон
Помимо Государственного акта на право собственности продавец обязан предоставить целый ряд документов. Например, для сделки важна Справка о нормативной экспертной стоимости земли и Справка из БТИ об отсутствии на участке зданий и сооружений. Кроме того, на более позднем этапе понадобится кадастровый план участка, на котором должно быть отражено его фактическое состояние на момент продажи, абсолютно точно указана его площадь, а также что на нем находится или растет. 
Именно благодаря кадастровому плану можно убедиться, что третьи лица не будут претендовать на использование вашей земли. Такое может случиться, например, если через ваш участок проходит сквозной путь от основной дороги к участкам, расположенным внутри поселка. В таком случае место для отдыха может превратиться в проходной двор, а, согласно законам, изменить это невозможно — права третьих лиц обязательно учитываются. Все участники сделки должны предоставить паспорта, личные идентификационные коды и, в случае необходимости, свидетельства о браке или разводе. Если продавец или покупатель состоят в браке, они обязаны предоставить нотариально заверенное Заявление супруга о согласии на совершение сделки — не важно, покупки или продажи недвижимого имущества. Одновременно с этим необходимо убедиться, что все предоставленные продавцом документы оформлены правильно. Только после тщательной проверки указанных документов и данных можно оформлять Договор.
Государственный акт о праве собственности
Сам факт заключения Договора купли-продажи земельного участка не влечет за собой перехода права собственности на землю от продавца к покупателю. Это значит, что Договор необходимо не только письменно оформить и нотариально заверить, его нужно зарегистрировать в Государственном комитете по земельным ресурсам. Для этого понадобится еще один документ — Кадастровый план земельного участка. Только после регистрации Договора вы можете обратиться в Земельный комитет для того, чтобы получить Государственный акт о праве собственности на данный участок. Согласно ст. 126 ЗКУ, именно Акт подтвердит ваши права собственника. И согласно ст. 125 ЗКУ, право собственности будет закреплено за вами окончательно, после того как Акт будет зарегистрирован в Государственном реестре. Использовать земельный участок до получения и оформления и регистрации Договора и Акта запрещено.
Кое-что о совместной собственности
При совершении сделки обратите внимание на право совместной собственности. Для того чтобы землю можно было продать или купить, все участники сделки, например супруги или иные совладельцы, должны выразить свое согласие.
Комментарий специалиста
Леся Задесенец, юрист
«Один мой знакомый, называющий себя строителем, всегда любил повторять, что земля — это то, что человечество еще не научилось делать. По этой причине земельные участки обречены на частую смену собственников. Можно долго рассуждать на тему, что нужно и что не нужно делать при заключении Договора о купле-продаже, важно одно — попытка сэкономить на услугах юриста может влететь в копеечку, потому что только земельным правоведам под силу максимально обезопасить такую сделку для всех сторон».
Важно!
Иногда возникают ситуации, когда на один и тот же участок существует два акта о праве собственности. Подобные данные под силу проверить только грамотному и дотошному правоведу. Ведь пока эта коллизия не будет разрешена, такая земля не должна быть предметом купли и продажи.
Обязательно заключите договор с юристом или риелтором. Если документы окажутся не слишком «чистыми», вам будет с кого спросить.
Договор купли-продажи земельного участка
Согласно ст. 132 ЗКУ, Договор обязательно должен содержать следующую информацию:
1. О предмете соглашения. Где находится участок, что он собой представляет, какая его площадь, состав угодий, т. е. что на нем находится и в каком правовом режиме он пребывает.
2. О документе, подтверждающем право собственности на земельный участок. Должна быть ссылка на документ, подтверждающий право продавца распоряжаться этой землей. Это может быть Государственный акт права собственности.
3. Сведения об отсутствии или наличии ограничений на использование земельного участка по целевому назначению. На любой земельный участок может быть наложен целый ряд ограничений, и документ должен содержать упоминания о них. Например, не арендована ли эта земля, не является ли она предметом залога. Еще важно знать, не наложены ли на нее сервитуты. Это значит, что данным участком могут пользоваться на определенных условиях третьи лица, и это должно быть отражено в Договоре.
4. Сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка. В документе должно быть указано, что эту землю можно продавать, передавать в наследство и т. д., то есть передавать ее от одного собственника другому.
5. Сведения о цене участка и обязанностях всех сторон сделки. Согласно ст. 627 ГКУ, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в письменной форме, заверен нотариально и зарегистрирован в Государственном реестре. По мнению многих правоведов, государственная регистрация — единственное официальное признание перехода права собственности на недвижимое имущество и на все действующие ограничения, связанные с ним.
