Дом в кредит. За и против
Кризис в экономике, война на востоке, резкие колебания курса валют – все это внесло серьезные изменения в жизни многих граждан. Иные приоритеты, другие возможности... Стоит ли теперь брать жилье в кредит?Правовая суть
Ипотечное кредитование в нашей стране регулируют два основных акта – Законы Украины «Об ипотеке» и «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечными сертификатами». Они в свою очередь в основных положениях базируются на нормах Гражданского, Хозяйственного и Земельного кодексов, а также Конституции Украины.
В законодательстве установлено, что ипотекодатель – это лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество. Он же является должником, то есть тем, кто ответственен за выполнение обязательств перед ипотекодержателем (кредитором по основному обязательству). Под ипотекой понимают обеспечение обязательств по кредиту посредством недвижимого имущества. В качестве последнего может выступать один или несколько объектов, принадлежащих ипотекодателю на правах собственности или владения (в том числе незавершенное строительство, на которое выдано разрешение). Часть объекта принимают в качестве предмета ипотеки только после ее выделения и регистрации права собственности как на отдельный объект недвижимости. Также ипотечный кредит бывает земельным (если он обеспечен землей) или комбинированным (выданным под залог как дома, так и земельного участка под ним).
Ипотечный договор заключают между собой один или несколько ипотекодателей и ипотекодержатель. Документ должен содержать следующие существенные условия:
- сведения о наименовании (имени), местонахождении и идентификационном коде сторон;
- размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения;
- описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и регистрационные данные.
Выдают ипотечный кредит в сумме, определенной решением соответствующего банка. Ранее выдачу производили как в национальной, так и в иностранной свободно конвертируемой валюте. На сегодня действует запрет Национального банка Украины (НБУ) на кредитование в иностранной валюте.
В договоре прописывают процентные ставки, которые могут быть фиксированными или плавающими. Платежи по договору должник осуществляет с установленной регулярностью. Они включают в себя погашение основной суммы долга и уплату процентов за пользование кредитом. Возврат долга осуществляют по классической или аннуитетной схеме. В первом случае платежи постепенно снижаются, во втором – рассчитаны в равном размере на весь срок действия договора.
При изменении стоимости ресурсов на рынке ссудного капитала (изменении учетной ставки, определяемой НБУ) банк-ипотекодержатель может поставить перед должником вопрос о внесении соответствующих изменений в ипотечный договор. Происходить это должно в письменном виде, а согласие закрепляют подписями обеих сторон.
Пример расчета
| Параметры кредита | |
| Стоимость имущества | 400 000 грн |
| Первый взнос | 100 000 грн |
| Сумма кредита | 300 000 грн |
| Срок кредита | 10 лет |
| Заявленная ставка | 23 % годовых |
| Единоразовая комиссия | 1,5 % от суммы кредита |
| Ежемесячная комиссия | Нет |
| Эффективная ставка | 23,30 % |
| Размер погашения по классической схеме | |
| Единоразовая комиссия | 4500 грн |
| Платеж в первый месяц | 8250 грн |
| Платеж в последний месяц | 1275 грн |
| Общая сумма переплаты | 348 000 грн |
| Размер погашения по аннуитетной схеме | |
| Единоразовая комиссия | 4500 грн |
| Ежемесячный платеж | 6405 грн |
| Общая сумма переплаты | 468 000 грн |
| Дополнительные условия | |
| Сбор в Пенсионный фонд Видео: Дом в Лос Анджелесе за 1 199 000 $ под 3% кредита | 1 % от суммы договора купли-продажи |
| Нотариальное оформление Видео: Зачем брать кредит когда можешь сам ДОМ 6 на 10 за 592 000 | 1500-2000 грн |
| Услуги оценщика Видео: Иммиграция в Канаду. Как оплачивать кредит за дом | 800-1000 грн |
| Страхование имущества | От 0,25 % от суммы кредита |
| Личное страхование заемщика | От 0,65 % от суммы кредита Видео: Кредит в банке: получить деньги или потерять все? (полный выпуск) | Говорить Україна |
| Досрочное погашение кредита | Без штрафных санкций |
Важно понимать
Любое предприятие, и банк в том числе, создают для получения прибыли. Поэтому жизнь в кредит не должна стать своеобразной философией. Прежде чем подписать кредитный договор, потенциальному должнику надо грамотно и адекватно оценить свои финансовые возможности. Брать взаймы целесообразно, если предполагаемый ежемесячный платеж будет составлять не более 20 % от семейного бюджета. Оптимальные параметры – 10-15 %.
Кстати, есть группы граждан, которым банки по своей инициативе вряд ли выдадут ипотечный кредит. Это могут быть люди со сложной кредитной историей (имевшие просроченные задолженности в прошлом). Безупречное с финансовой точки зрения прошлое важнее, чем стабильное финансовое положение в настоящем. При этом больше внимания обращают не на размер заработной платы или дохода, а на регулярность и постоянство его получения.
Права и обязанности сторон
Основной обязанностью кредитодателя (банка) является предоставление денежных средств заемщику в размере и на условиях, установленных договором. При этом банк должен проверять кредитоспособность ипотекодателя, а последний – предоставлять все необходимые сведения для этого и возвращать полученный кредит и проценты по нему в сроки и в объемах, указанных в договоре. Важно также соблюдать целевое использование средств. При нарушении должником своих обязанностей (в частности просрочке возврата очередной части кредита) банк вправе потребовать досрочного возврата займа или его части.
Особенности кризиса
По прошествии определенного времени с момента девальвации гривны жители Украины вновь стали задумываться о возможности кредитования. Более того, многие задумываются, можно ли выиграть на падении национальной валюты? Однако вероятность положительного исхода очень мала. Для этого должны совпасть сразу два условия: гривна обесценится еще больше, а доходы увеличатся как минимум в соответствии с уровнем девальвации. Вероятность такого сочетания в Украине очень низка, потому лучше рассчитывать на свои возможности или понимать, что кредит выгодным для должника не может быть в принципе.
Энергоэффективный кредит
Постановлением Кабинета министров Украины от 1.10.2014 № 491 «О внесении изменений в Порядок использования средств, предусмотренных в государственном бюджете для осуществления мероприятий по эффективному использованию энергетических ресурсов и энергосбережения» предусмотрено внедрение государственной программы кредитования приобретения (возмещения части суммы кредита) энергосберегающих товаров: твердотопливных или электрических котлов. По правилам банки, участвующие в Программе, обязаны в скорые сроки и на основании минимального пакета документов (паспорта, идентификационного кода, справки о доходах за полгода, правоустанавливающих документов на имущество и счета-фактуры на энергосберегающее оборудование) принимать решение. При этом возмещают до 20 % от суммы кредита, но не более 5 000 грн. Другие значимые условия: процентная ставка – 25 % годовых, минимально требуемый первоначальный взнос – 10 %, срок кредитования – до 3 лет, минимальная сумма кредита – 1000 грн, разовая комиссия банка за предоставление кредита – 3 %. Погашение задолженности происходит ежемесячно равными частями. Возможен досрочный возврат кредита без каких-либо дополнительных комиссий.
Возможности должников
В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения ипотекодателем основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Происходит это посредством обращения в суд и получения там соответствующего решения. Однако большинство банков предпочитает решать спорные вопросы без посредничества в лице судьи. Конечно, все они отстаивают свои интересы и штатные или привлеченные юридические конторы тысячами направляют судебные иски к проблемным должникам. Выиграть время можно, если подать встречное исковое заявление о признании требований банка несостоятельными, а также инициировать запрос третьего лица о признании за ним права собственности на имущество.
Львиная часть банков старается взимать долги через исполнительную службу, для чего обращается к нотариусам за получением исполнительных надписей. Последние имеют такую же силу, как и решения суда, зато можно избежать длительных разбирательств. Однако и в этом случае у должников есть способы противодействия давлению банков или коллекторов. В частности, они обязаны письменно уведомлять должника о необходимости устранения нарушений при исполнении ипотечного договора (просрочки платежей). Лишь через 30 дней после направления такого письма нотариус вправе выдать исполнительную надпись. На практике многие нотариусы вовсе не направляют никаких сообщений должникам и тем самым дают повод для подачи иска о признании недействительной исполнительной надписи нотариуса. Второй способ – оспаривание суммы задолженности, определяемой банком. Таким образом можно отсрочить платежи или лишить банк права отобрать взятую в ипотеку недвижимость.
Должник имеет право заранее ставить вопрос о продлении времени действия договора, для чего надо подать письменное ходатайство о переносе конечного срока выполнения обязательств с обязательным указанием причины, препятствующей этому. Банки могут принять положительное решение (чаще всего так и происходит, ведь мало кто заинтересован в судебных разбирательствах), которое нужно будет скрепить дополнительным соглашением к договору.
Валютные правила
С июня 2014 года в Украине вступил в силу принятый перед этим Закон «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте». Согласно его положениям, недвижимое жилое имущество, которое считается предметом ипотеки в соответствии со ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке», не может быть принудительно взыскано (то есть отчуждено без согласия владельца), если оно выступает в качестве обеспечения обязательств гражданина Украины (заемщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями – резидентами Украины – в иностранной валюте. Кроме того, существуют дополнительные обязательные условия:
- недвижимость должна использоваться в качестве места постоянного жительства ипотекодателя, а в собственности у него не находится другое недвижимое жилое имущество;
- общая площадь такой недвижимости (в случае с частным домом) не превышает 250 м2.
В то же время в своем Постановлении № 6-46цс15 от 15.04.2015 Верховный суд Украины отметил, что мораторий не освобождает от исполнения обязательств, а только предоставляет отсрочку во времени их исполнения.
Кроме того, с 12.05.2015 начал действовать меморандум, позволяющий гражданам урегулировать вопрос реструктуризации валютных кредитов путем перевода их в гривну в связи с политическим и финансовым кризисом 2014 года. Под его действие попадают все ипотечные кредиты, остаток по которым на 01.01.2015 не превышал 2,5 млн грн, а на 01.01.2014 у должника не было просроченных обязательств. Недвижимость также должна быть единственным жильем ипотекодателя. Кредиты переводят в гривну по курсу на день реструктуризации. Процентную ставку по реструктуризированным в гривну кредитам закрепляют на три года на том же уровне, который был прописан в валютном договоре.
