Как оформить куплю-продажу дома и земельного участка

Законодательная база

Приватный жилой дом должен быть прочным, надежным, долговечным, теплым и уютным. А еще – правильно оформленным. Важно юридически чисто провести процесс приобретения усадьбы. Причем требование касается не только строения, но и земельного участка. Ориентироваться надо на положения Гражданского кодекса Украины (ГКУ), Постановления Кабинета министров Украины «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений и Порядка предоставления извлечений из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество», Налогового кодекса Украины (НКУ) и др. Надо понимать, что в случае признания в судебном порядке сделки купли-продажи недвижимости несостоятельной придется вернуть строение владельцам и получить возврат средств, в размере указанной в договоре стоимости. Так что внимание ко всем имеющимся документам и правильное оформление новых – залог спокойной жизни в приобретенном жилище.

Видео: Договор купли продажи жилого дома и земельного участка

Проверка владения

Чтобы дать согласие на оплату недвижимости, надо сначала проверить право собственности на нее. Для этого продавец должен предоставить следующие документы:

Видео: Как оформить участок за 350 рублей

- выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество;

- справку о числе зарегистрированных лиц (например форму № 3 из ЖЭКа или документ из сельского совета);

- заверенное у нотариуса разрешение на осуществление сделки со стороны супруги/супруга, в случае если продавец состоит в браке. Можно обойтись без него, но тогда при подписании договора купли-продажи супруг/супруга должны присутствовать и заверять сделку своей подписью;

- отказ совладельцев от права преимущественной покупки своей доли, лучше заверенный нотариально. Этот документ понадобится, если в выписке из реестра прав собственности указано несколько совладельцев;

Видео: Договор купли продажи недвижимости - на что обратить внимание?

- разрешение местных органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего. Это понадобится в том случае, если ребенок указан в выписке или зарегистрирован в доме;

- экспертную оценку недвижимости, срок годности которой составляет не более шести календарных месяцев;

- извлечение из Государственного электронного реестра имущественных прав на недвижимость, которое выдает Государственная служба реестра (Госреестр).

Кроме того, необходимо проверить отсутствие ограничений на отчуждение имущества. Их налагают, если здание находится в банковском залоге (в связи с кредитом на ипотеку, ведение бизнеса и др.), арестовано по решению суда и т. д. Такую информацию может предоставить нотариус, ведущий оформление сделки. Во втором случае от покупки следует отказаться. В первом – процесс можно продолжить, но надо получить разрешения от банка или иного ипотекодержателя на продажу. Не обязательно, но желательно получить документальное подтверждение об отсутствии у нынешнего владельца дома задолженности по коммунальным платежам. Иначе прошлые долги перейдут новому собственнику.

И, конечно, на оформление сделки продавец должен явиться со всеми основными документами, удостоверяющими его личность, статус и состояние. Это, в частности, собственный паспорт (а также вид на жительство для граждан других стран), идентификационный код, свидетельство о регистрации или расторжении брака. Кроме того, необходимо предоставить паспорта или свидетельства о рождении всех законных совладельцев недвижимости (в том числе супруга/супруги и детей).

А если продавец действует через своего представителя (посредника), то необходимо убедиться в наличии у него нотариальной доверенности. В случае когда посредничество осуществляет не физическое, а юридическое лицо, надо проверить устав компании. В нем среди прочих видов деятельности должно быть указано право на осуществление таких сделок.

Документы от покупателя

Все основные официальные бумаги, в том числе паспорт, идентификационный код и свидетельство о регистрации или расторжении брака, должен предоставить и тот, кто желает прибрести недвижимость. То же касается его супруга/супруги и детей, проживающих совместно. А еще требуется письменное и оформленное нотариально согласие супруга/супруги на приобретение имущества.

Приусадебная территория

ГКУ устанавливает, что к покупателю вместе с домом и строениями переходит право собственности и на тот земельный участок, на котором они размещены. Так что наряду с проверкой будущего жилища надо уделить внимание документации, относящейся к земле. У продавца должно иметься соответствующее право собственности, в частности акт на землю с указанием кадастрового номера.

Важно понимать, что бессрочное пользование не дает владельцу права продажи. А отсутствие кадастрового номера приведет к невозможности зарегистрировать договор купли-продажи или к признанию сделки несостоятельной. Если акт у продавца не содержит такого номера, он должен обратиться в местное управление земельных ресурсов за его получением.

Также нужно ознакомиться с кадастровым планом участка, сверить его границы, размеры и форму, проверить категорию землепользования, уточнить на местности расстояние от строений до соседних территорий и т. д.

Все названные требования в равной степени относятся и к тем случаям, когда предметом договора является земля под застройку, без существующих строений. Особенно важно уточнить целевое назначение участка. Возводить жилище можно только на тех наделах, которые относятся к категории для жилой застройки. Если земля предназначена для ведения личного крестьянского хозяйства, на законных основаниях построить и зарегистрировать получится только садовый дом. А вот приобретать земельный участок, на котором расположено неоформленное должным образом здание (самострой) не рекомендуется. В реалиях нашей страны получить все необходимые документы постфактум все еще возможно. Но дополнительные сложности, затраты времени и финансов гарантированы. Так что первоначальная экономия при покупке может обернуться даже более высокими расходами.

Правильная оценка

Любая сделка купли-продажи недвижимости должна быть правильно оценена и зарегистрирована в реестре Фонда госимущества (ФГИ). Для этого продавцу на сайте ФГИ необходимо найти контакты ближайшего сертифицированного оценщика. Явиться к нему надо со всеми правоустанавливающими и личными документами.

На встрече оценщик задает вопросы о расположении и характеристиках здания, свойствах окружающей территории, наличии инфраструктуры в районе и т. д. Рассказывать все это надо как можно более подробно и правдиво. Эксперт формирует оценочную стоимость исходя из заданных в специальной компьютерной программе аналогов. Выезд на место возможен, но не обязателен. В связи с этим продавец имеет право заказывать услуги оценщика вдали от места расположения строения, в том числе в другом регионе.

Готовый документ с указанной оценочной стоимостью продавец получает в течение двух недель с момента визита.

Процесс оформления

При осуществлении сделки покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов (а не копий) всех правоустанавливающих документов. Также надо выполнить сверку паспорта владельца и адреса его регистрации.

Приобретать жилой дом надо только на условиях купли-продажи. Существует практика оформления долгосрочного пользования зданием на правах доверенности (аналогичный способ есть и в сфере автотранспорта). Но делать так очень нежелательно. Продавец по закону имеет право в любой момент отозвать свою доверенность. Кроме того, она перестает действовать в случае смерти владельца строения.

Повысить безопасность и ответственность обеих сторон позволяет внесение аванса. При этом надо заключить между покупателем и продавцом предварительный договор, заверенный у нотариуса. В этом документе должен быть указан срок завершения сделки, форма и размер оплаты, гарантийная сумма. Последняя обычно составляет около 5 % от полной стоимости. При отзыве своих намерений покупателем эти деньги остаются у продавца. Если же на данном этапе сделку срывает нынешний владелец дома, он должен вернуть аванс и оплатить штраф на ту же сумму.

Производить оплату (как авансовую, так и полную) ГКУ позволяет в наличной или безналичной форме. Касается это и тех случаев, когда расчеты производятся между физическими лицами. Аванс обычно передают наличными. Делать это лучше в присутствии нотариуса. Окончательный расчет безопаснее всего вести в безналичной форме. Тем более что законодательство требует все сделки со стоимостью выше 150 тыс. грн проводить только таким образом. Это регламентируется постановлением № 210 Национального банка Украины (НБУ) «Об установлении предельной суммы наличного расчета». Расчеты нужно производить путем перечисления средств с одного текущего счета (оформленного на физическое лицо – покупателя) на другой (оформленный на физическое лицо – продавца). Второй вариант – внесение денег наличными на текущий счет в национальной валюте. Третий способ – непосредственное участие в расчетах нотариуса. Покупатель перечисляет оплату на его счет, а тот переводит их на счет продавца. Правда, в таком случае стоимость нотариальных услуг возрастает. Но этот метод рекомендуют, если покупатель одновременно выступает продавцом другой недвижимости и оплачивает новое имущество за счет продажи старого. При этом стороны заключают дополнительные договора с нотариусом и предварительные между собой.

Следует понимать, что ответственности за нарушение данного нормативного акта пока еще не установлено. Но ГКУ требует, чтобы стороны гражданского договора действовали строго в рамках законодательных норм, иначе сделку можно признать недействительной. По этой же причине бессмысленно разделять платеж на отдельные части и передавать их через определенные периоды времени. Постановление ограничивает форму оплаты в рамках одного договора независимо от срока его исполнения.