Земельные участки - продажа и покупка земли
Земля – главное богатство Украины. Как получить участок в пользование и каким образом можно распорядиться им?Возможности получения надела
Основания для возникновения права собственности у физических лиц на земельный участок перечислены в ст. 81 и 82 ЗКУ. Так, граждане Украины могут приобрести землю в таких случаях:
- по договору купли-продажи;
- по договору дарения или мены;
Видео: Покупка земли под частную застройку. Категории и виды использования земель // FORUMHOUSE
- бесплатная передача из земель государственной и коммунальной собственности или приватизация земельных участков, предоставленных ранее в пользование;
- выделение в натуре (на местности) принадлежащего им земельного пая.
Также в ст. 119 ЗКУ выделяется возможность приобретения права на земельный участок за давностью пользования. Граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользовались земельным участком в течение 15 лет, но не имели документов, свидетельствующих о наличии у них прав на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти с ходатайством о передаче его в собственность. В то же время согласно ст. 78 ЗКУ, лицам и их наследникам, которые имели земельные участки в собственности до дня вступления в силу предыдущей редакции ЗКУ, а именно до 15.05.1992 года, земельные участки не возвращаются.
В соответствии со ст. 125 ЗКУ, право собственности на земельный участок возникает после выделения его границ в натуре (на местности), получения его собственником документа, удостоверяющего право собственности, и государственной регистрации указанного документа в органах государственной власти на местах (городских, районных, поселковых или сельских советах). Использовать земельный участок до этого запрещается. В то же время случаи самостоятельного строительства и дальнейшего узаконивания распространены. Ведь согласно ст. 531 Кодекса Украины «Об административных правонарушениях» (КУоАП), в таком случае имеет место использование земельных участков без правоустанавливающих документов, но не самовольное занятие. Поэтому за такие действия административная ответственность не налагается.
Еще одно важное определение – право на совместную собственность. Оно, согласно ст. 89 ЗКУ, возникает у супругов, совладельцев жилого дома и членов фермерского хозяйства.
Видео: Юрист рекомендует! Советы при покупке земельного участка
Бесплатная передача
В соответствии со ст. 116 ЗКУ, существуют следующие основания для безвозмездного получения права на землю:
- приватизация земельных участков, находящихся в пользовании граждан;
- получение земельных участков в результате приватизации и распаевания государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий;
- получение земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации, определенных этим Кодексом.
При этом бесплатная передача земельных участков производится один раз по каждому виду использования.
В ст. 121 ЗКУ установлены нормативы бесплатной передачи земельных участков гражданам для различных нужд:
- для ведения фермерского хозяйства – в размере земельного пая (доли), определенного для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета;
- для ведения личного крестьянского хозяйства – не более 2 га;
- для ведения садоводства – не более 0,12 га;
- для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах – не более 0,25 га, в поселках – не более 0,15 га, в городах – не более 0,10 га;
- для индивидуального дачного строительства – не более 0,10 га;
- для строительства индивидуальных гаражей – не более 0,01 га.
Приобретение вместе с домом
В Украине чаще всего землю приобретают вместе с жилым строением, которое размещено на данной территории. Согласно положениям ст. 377 ГКУ, лицо, которое приобрело жилой дом, одновременно получает и право собственности на земельный участок, на котором он размещен. Ст. 120 ЗКУ определяет, что право собственности на землю к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, переходит в том же объеме, что и у предыдущего землепользователя, и без изменения его целевого назначения. В случае приобретения права собственности на жилой дом несколькими лицами на основе долевого участия право на земельный участок распределяется пропорционально.
Покупку дома и участка следует осуществлять по отдельным договорам купли-продажи, но одновременно. Если земельный участок принадлежит продавцу на правах постоянного (бессрочного) пользования, свободно распоряжаться землей он не может. Поэтому, прежде чем оформлять покупку домовладения, необходимо проверить наличие у нынешнего владельца права собственности на землю. Подтверждением является акт на землю, в котором должен быть указан кадастровый номер. Данное условие является не только существенным, но и обязательным: при отсутствии такого номера договор не зарегистрируют или признают недействительным.
Также у старого хозяина должен иметься кадастровый план земельного участка с информацией о границах территории, ее площади, категории землепользования и т. д. Соответствие указанных границ реальным размерам земельного надела надо проверить с особой тщательностью. Если в натуре участок больше, чем спланировано, от сделки стоит отказаться, ведь часть земли не принадлежит продавцу. Если в реальности земля меньше и покупателя это устраивает, договор заключать можно.
В случае, когда участок приватизирован давно и у продавца имеется акт старого образца, без кадастрового номера, ему придется обратиться в местное управление земельных ресурсов с заявлением о присвоении участку такого номера и затем предоставить покупателю справку о его присвоении.
Особенности определения цены
Важный фактор безопасной и правильной сделки – верное определение суммы оплаты. С 1.11.2013 года действуют правила оценивания недвижимости, в том числе и земельных наделов. Так, согласно Порядку осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, принятому Министерством юстиции, нотариусы имеют право заверять договора купли-продажи только при наличии независимой оценки. Причем она должна быть проведена в соответствии с нормами Постановления Кабинета министров Украины № 231 «Некоторые вопросы проведения оценки имущества с целью налогообложения, начисления и оплаты других обязательных платежей, которые проводятся в соответствии с законодательством». Услуги по оценке имеют право предоставлять только оценочные компании или оценщики, обладающие специальным сертификатом субъекта оценочной деятельности. Их список можно найти на сайте Фонда госимущества Украины (spfu.gov.ua) в разделе «Оценка имущества: реестр оценщиков». К нотариусу нужно идти только после получения на руки независимой оценки, в противном случае договор может быть признан недействительным.
Важно понимать, что на определение конечной стоимости объекта договора оказывают существенное воздействие такие факторы, как:
- форма и размеры участка;
- качественные характеристики грунта (подвижность, глубина залегания грунтовых вод и т. д.);
- инфраструктурные возможности (удаленность от крупных населенных пунктов, сеть инженерных коммуникаций, наличие подъездных путей, торговых, учебных, медицинских заведений и т. д.);
- экологическая обстановка в районе.
Также во внимание принимается существующая рыночная ситуация.
Временное использование
Законодательство в рамках ст. 93 и 124 ЗКУ выделяет и регулирует право землепользования без наличия права собственности. А именно право аренды земельного участка, которое состоит в основанной на договорных отношениях платной возможности использования земли в указанные сроки. При этом государство, юридическое или физическое лицо как собственник земельного участка передает свои права на владение и пользование согласно договору аренды. В последнем можно оговорить объем прав арендатора, оставляя некоторые из них за собой. Право на предоставление арендатором земельного участка в субаренду не меняет сути данного принципа.
Более детально отношения, связанные с арендой земельных участков, регулирует Закон Украины «Об аренде земли». Согласно его положениям, объектами аренды могут быть земельные участки всех субъектов права земельной собственности. Каких-либо ограничений для предоставления наделов в аренду не существует. Важно лишь то, чтобы они принадлежали субъектам на праве собственности.
Сложной по правовой природе является аренда земельных территорий вместе с водоемами и лесными участками. Несмотря на приоритетность положений ЗКУ, согласно которому аренда распространяется на имеющиеся на наделе водоемы и лесные насаждения, все же их рекомендуется учитывать, как самостоятельные объекты права и принимать во временное пользование по отдельным договорам аренды согласно требованиям водного и лесного законодательства страны.
Использование арендованного земельного участка осуществляется в соответствии с договором, который заключается между арендодателем и арендатором. Согласно ст. 13 Закона «Об аренде земли», договор аренды земли заключается в письменной форме. Нотариальное заверение не является обязательным и происходит по желанию одной из сторон. Типовая форма договора утверждена постановлением Кабинета министров Украины от 3 марта 2004 года № 220.
В договоре обязательно должна быть указана следующая информация: местоположение и размер земельного участка, срок действия документа, размер и возможность индексации арендной платы, формы и сроки платежей, порядок пересмотра договора, условия использования и целевое назначение земельного участка, условия и сроки его передачи арендатору и условия возврата арендодателю. Отсутствие в договоре одного или нескольких существенных условий может явиться основанием для отказа в его государственной регистрации и признании его недействительным. Неотъемлемая составная часть договора – кадастровый план земельного участка.
Стороны также могут внести в договор дополнительные условия, например страхование объекта, возмещение расходов на осуществление мероприятий по его улучшению, обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды и т. д.
По срокам действия договора выделяют краткосрочную и долгосрочную аренду. Согласно ст. 93 ЗКУ, краткосрочная аренда земельного участка не может превышать 5 лет, а долгосрочная – 50 лет. Конкретные сроки аренды в пределах указанных законом временных лимитов определяют стороны договора. В то же время срок аренды может быть прекращен в связи с наступлением условий, оговоренных в документе.
Наконец, ст. 9 Закона «Об аренде земли» устанавливает, что при продаже участка преимущественным правом на его получение в собственность по сравнению с другими покупателями пользуется арендатор. Но при условии, что он платит цену, по которой надел продается. В связи с этим арендодатель обязан в письменной форме уведомить арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу.
Порядок использования земли
Согласно ст. 90 ЗКУ, собственники земельных участков обладают следующими правами:
- самостоятельно хозяйствовать на земле;
- сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения;
- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, лесные и водные объекты, посевы и т. д.
Кроме того, в соответствии со ст. 91 ЗКУ, собственники земельных участков обязаны:
- обеспечивать использование их по целевому назначению;
- соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды;
- своевременно уплачивать земельный налог;
- соблюдать правила добрососедства и ограничения, связанные с установлением земельных сервитутов и охранных зон.
Особенно важное значение имеет принцип использования земли по основному целевому назначению. В ст. 19 ЗКУ сообщается, что все земельные ресурсы Украины поделены на девять категорий: земли сельскохозяйственного назначения- земли жилой и общественной застройки- земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения- земли оздоровительного назначения- земли рекреационного назначения- земли историко-культурного назначения- земли лесного фонда- земли водного фонда- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Однако строить жилые дома, в том числе индивидуальные, можно на участках, относящихся только к одной категории – для жилой застройки.
Правда, в последние годы все более популярным становится приобретение для строительства частного дома земли, относящейся к категории сельскохозяйственного назначения. Связано это с тем, что стоимость таких участков существенно ниже, чем «жилых», а выбор больше. В документах в качестве назначения покупки указывают «ведение личного крестьянского хозяйства». Строить на них можно только так называемые садовые дома, для которых ранее был установлен ряд ограничений. Но в 2014 году был принят Закон Украины № 1673-VII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно перевода садовых и дачных домов в жилые дома и регистрации в них места проживания». Согласно ему граждане Украины получили право осуществлять регистрацию места жительства на даче. Правда, право на перевод дачных и садовых домов в жилые (и, соответственно, на регистрацию в них) появляется лишь в том случае, если здания отвечают государственным строительным нормативам.
Кстати, важный принцип современного земельного права в Украине – наличие требований не к назначению земли вообще, а к основному целевому назначению. Это условие более адекватно отражает осуществление права землепользования. Теперь надел можно на законных основаниях использовать и в сопутствующих целях.
Что касается изменения целевого назначения земельного участка, то это действие осуществляется в соответствии с положениями Закона Украины «О государственном земельном кадастре» и Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Согласно им пошаговый порядок действий выглядит так:
- оформление заявления владельца на изменение целевого назначения;
- разработка и согласование проекта изменения целевого назначения земельного участка в местных управлениях Госземагентства, архитектуры и градостроительства, органах лесхоза, водхоза, охраны культурного наследия, экологии и т. д. Данные услуги предоставляют землеустроительные организации;
- утверждение проекта в органе местного самоуправления (поселковом, сельском, городском совете);
- получение выписки из Государственного земельного кадастра (ГЗК) с измененным целевым назначением;
- получение свидетельства о праве собственности на земельный участок с измененным целевым назначением.
Реализация собственности
В соответствии с положениями ст. 90 ЗКУ, собственники земельных участков имеют право продавать или другим путем отчуждать его (например дарить), передавать в аренду, залог или наследство. Порядок осуществления данных действий не отличается от перечня, указанного выше для приобретения земли.
Что касается передачи собственности во временное пользование, то арендаторами могут быть любые граждане и юридические лица Украины, иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации.
Также действующее земельное законодательство дает возможность осуществлять субаренду, если иное не предусмотрено договором. Согласно ст. 93 ЗКУ, арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу на правах субаренды. Таким образом, происходит переуступка арендатором права владения и пользования земельного участка. При этом нельзя изменять основное целевое назначение земли (ст. 8 Закона «Об аренде земли»). Согласие арендодателя необходимо получать в письменной форме. Если в течение одного месяца он не направит письменного уведомления о своем согласии или возражении, арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду. Важно, чтобы условия договора субаренды не противоречили договору аренды. Также срок субаренды не может превышать срок, определенный договором аренды земли.
