Правила покупки дома. Заключение договора и налогообложение
Основные требования к частному дому – надежность, долговечность, комфорт и уют. Еще одно важное замечание – правильное документальное сопровождение. Причем юридически чистым должен быть не только сам дом, но и участок под ним.Видео: Права дольщиков. Заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома
Правила покупки частного дома
Нормы проведения сделок с недвижимостью регулируют Гражданский кодекс Украины (ГКУ), Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их обременений», Постановление Кабинета министров «Об утверждении Порядка предоставления извлечений из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество».
Приобретать дом следует только на основании заключения договора купли-продажи. Практика передачи дома на условиях долгосрочного пользования (по доверенности, аналогично такому же способу при «продаже» автомобиля) вредна для покупателя. Ведь собственник остается прежний, и он в любое время имеет право отозвать свое решение. Также доверенность прекращает свое действие при смерти владельца здания.
Видео: Условия контракта - 2. Сериал. Серия 1 из 8. Феникс Кино. Мелодрама
Договор в обязательном порядке заверяет нотариус. Он же обладает правом внесения данных в Государственный реестр вещных прав на недвижимость и их обременений. Кроме того, для обеспечения безопасности в процессе сделки юристы советуют заключать предварительный договор и также заверять его у нотариуса. По данному документу покупатель вносит в качестве залога 3-5 % от общей стоимости недвижимости. Этот задаток подтверждает серьезность намерений покупателя, так как в случае разрыва предварительного договора залог не возвращается. С другой стороны, и продавец при желании заменить покупателя будет обязан вернуть предварительную сумму в двукратном размере.Читайте также: Выбор и покупка дома: оценка и технический контроль
Кстати, дом должен быть правильно оценен. Эту работу по заказу продавца выполняет сертифицированный оценщик (список с контактами можно найти на сайте Фонда госимущества). В договоре можно указать сумму, большую оценочной. Но нельзя меньшую.
Сам расчет между физическими лицами ГКУ дает право вести как в наличной, так и в безналичной форме. Но только в случаях, когда общая сумма сделки не превышает 150 тыс. грн. Причем речь идет о затратах на оплату всей сделки в рамках одного договора, даже если платежи были разделены на части. В реальности такая стоимость может быть только у старого дома, расположенного в отдаленных селах. При желании законно приобрести новый коттедж в пригороде оплату надо производить одним из трех способов: со счета на счет, при помощи пополнения наличными средствами счета продавца, через посредничество нотариуса (у которого тоже должен быть оформлен свой счет в банке). На практике в большинстве случаев используют передачу наличных средств, еще и в валюте. При этом в договоре указывают сумму в гривнах. Ответственности за такие действия ГКУ не устанавливает.
Доход, полученный продавцом от продажи имущества, облагается налогом. Исключение составляют случаи, когда одно и то же лицо осуществляет продажу объекта недвижимости не более, чем один раз в год, а площадь земельного участка под ним не превышает установленного лимита (0,10 га - в городах- 0,15 га – в поселках- 0,25 га – в селах). Кроме того, дом должен находиться в собственности у продавца более трех лет (на тех, кто получил объект по наследству, это ограничение не распространяется). Все остальные продавцы уплачивают налог в размере 5 % от суммы сделки по договору (15 % для нерезидентов Украины, т. е. лиц, постоянно проживающих за пределами страны).
Читайте также: Как оформить куплю-продажу дома и земельного участка
Прочие обязательные платежи стороны оплачивают по договоренности. В большинстве случаев затраты делятся между ними поровну. Среди прочего, придется внести: пошлины за Извлечение из Реестра прав собственности (200 грн.), за бланк выписки (72,25 грн.), за справку об оценочной стоимости недвижимости (300 грн.). Услуги нотариуса обойдутся в сумму порядка 1,5-3 тыс. грн. (точная сумма варьируется по регионам).
Видео: Как не обмануться при купле-продаже квартиры - Все буде добре - Выпуск 209 - 01.07.2013
Хорошее окружение
Качественный и уютный дом должен находиться в относительной близости от остановок общественного транспорта, недалеко от медицинских, учебных и торговых заведений. Также нужно узнать, есть ли возможность заказать вывоз мусора. В то же время не стоит приобретать коттедж, расположенный в непосредственной близости от магистрали, железнодорожной станции, аэродрома, трансформаторной подстанция или магистрального газопровода. Также лучше отказаться от дома, построенного рядом со станцией техобслуживания автомобилей, химчисткой или пожарной станцией. Хорошо, если все эти заведения расположены неподалеку, но не сразу все за забором.
Не забыть про участок
Согласно нормам ГКУ, к покупателю вместе с домом переходит и земельный участок, на котором он размещен. Покупку здания и надела следует осуществлять по отдельным договорам купли-продажи, но одновременно. Поэтому до совершения сделки нужно проверить наличие у продавца права собственности на землю (акта с указанием кадастрового номера).
Советы юриста
Для оформления и сопровождения процесса стоит воспользоваться услугами профессионального юриста. Например, для проверки составленной другим специалистом документации. А если юрисконсульт или риелтор выступает в качестве посредника (причем с любой стороны), у него на руках должна быть заверенная у нотариуса доверенность на осуществление операций с недвижимостью.
