Коттеджный поселок: юридические аспекты
Коттеджный городок (или поселок) – определение довольно распространенное, но юридически никак не закрепленное.Правовые особенности
Риелторы и застройщики обычно так называют загородную обособленную территорию, где компактно расположены частные дома (количеством от 10-15 до нескольких сотен). Как вся территория таких объектов, так и входящие в ее состав коттеджи, проектируются заранее и согласно определенным принципам.
Кроме того, девелопер занимается обеспечением наличия инфраструктуры и транспортной доступности коттеджа.
Заботу о повседневной жизни в таком случае обычно осуществляет управляющая компания, нанятая девелопером для предоставления обязательных и дополнительных услуг, эксплуатации сетей, поддержания в чистоте территории и охраны.
Видео: Популярные видео – Коттеджный посёлок
Обслуживание коттеджного поселка
При покупке жилья все жители в дополнение к договору купли-продажи заключают с этой компанией договор на обслуживание (это – обязательное условие).
В нем должны быть установлены правила проживания, размер взносов на возведение тех или иных сетей, перечень оказываемых услуг, регулярность и срочность их выполнения и цены (обычно фиксированный ежемесячный платеж).
Каждому новому жителю приходится соглашаться с этими условиями или искать иное место для будущего проживания. Зато эксплуатационная компания несет ответственность за осуществление указанных в договоре услуг, а в случае несоблюдения условий житель городка имеет право предъявлять претензии, в том числе в судебном порядке, согласно Гражданскому кодексу и Закону Украины «О защите прав потребителей».
Правда, в некоторых случаях девелопер сознательно предоставляет право решать финансовые и организационные вопросы и выбирать подрядчика для эксплуатации городка самим жильцам, на общем собрании. Нередко бывает и так, что девелопер вообще не занимается эксплуатационными и инфраструктурными вопросами.
- Читайте подробнее о преимуществах проживания в коттеджных поселках.
Управление коттеджным поселком
В том и другом случаях жильцам следует самостоятельно организовать орган управления. Это может быть кооператив или потребительское общество. Регулируют вопросы их создания и деятельности Законы Украины «О кооперации», «Об объединениях граждан», «О хозяйственных обществах», Гражданский и Хозяйственный кодексы.
Все необходимые затраты и возможные риски все участники делят поровну между собой. Сообщество жителей сможет аккумулировать их интересы, решать разнообразные вопросы, контролировать расходование средств и качество выполнения работ, выступать субъектом в отношениях с органами власти, подрядными организациями, инженерными компаниями.
Еще одно преимущество совместной работы – возможность получения оптовых скидок при заказе оборудования и услуг. А вот создавать в этих целях коммерческую организацию (общество с ограниченной ответственностью или частное предприятие) не рекомендуется. Ведь цель данных организаций – получение прибыли, а это противоречит самой сути работы по совместной эксплуатации коттеджной местности.
Что почем?
Разумеется, за комфорт и удобство нужно платить. Кроме коммунальных платежей, каждый житель коттеджного городка оплачивает услуги управляющей компании или отдает взносы в товарищество.
Видео: Коттеджный поселок Белый Берег Раменский район
Обходится это как минимум в 1,5-3 тыс. грн в месяц, что включает в себя общее освещение, техобслуживание и ремонт систем тепло-/водоснабжения, канализации и ливнестока до входа на участок, охрану на въезде, поддержание в надлежащем состоянии дорог, детских и спортивных площадок, уборку общей территории.
Помимо набора услуг, сумма зависит также от расположения коттеджного городка и его транспортной удаленности.
За 2-4 тыс. грн в месяц в дополнение к базовому перечню в коттеджном поселке будет своя диспетчерская служба, штатные электрик и сантехник.
В эту же сумму входит возможность посещения общего бассейна и тренажерного зала, пользование услугами прачечной, службы присмотра за домашними животными и т. д.
В большинстве случаев коттеджные поселки включают в себя примерно равные по площади участки и дома, поэтому платежи между ними распределяются равномерно. Но если в составе поселка есть и небольшие, и довольно обширные коттеджи, то платеж зависит от их площади.
Видео: GREEN TOWN Лучший коттеджный городок под Киевом
Речь в таком случае идет о сумме в 10-15 грн/м2 при базовом наборе услуг и 15-25 грн/м2 при расширенном. Тарифы зависят от количества домов в поселке, площади общей территории и дорог, наличия объектов социальной инфраструктуры, сложности инженерных систем, количества персонала и т. д.
Рекомендательный вывод
Возможность жить в загородном коттеджном поселке приходится окупать затратами, в 2-3 раза большими, чем за городскую квартиру равной площади. За эти деньги можно рассчитывать на бесперебойную подачу чистой воды и электроэнергии требуемой мощности, охрану, освещение и уборку территории.
Кроме того, вокруг будут соседи со схожими интересами и возможностями. Проживание в отдельном коттедже, расположенном в пределах обычного населенного пункта, обходится дешевле на 40-80 %, и если вопросы охраны и наличия современной детской площадки не столь важны, то можно сэкономить и выбрать этот вариант.
При этом заниматься решением всех проблем придется самостоятельно, и надо быть готовым к тому, что мощности в местной инженерной сети может иногда не хватать.
Усредненным вариантом является приобретение жилья в городке, состоящем из таунхаусов. За счет компактного размещения сетей и сокращения затрат на строительные работы такое жилье обойдется на 25-35 % дешевле коттеджа при покупке, на 15-30 % меньше будут и затраты на обслуживание и эксплуатацию.
