Покупка частного дома. Юридическая проверка коттеджа
Коттедж приобретают с расчетом на долгие годы жизни в нем. Поэтому принцип «пришел, увидел и купил» здесь лучше не применять. Надо не спеша отобрать подходящий вариант, досконально его проверить и тщательно оформить документацию.Юридическая проверка
Прежде чем приступать к оформлению сделки по приобретению выбранного дома, необходимо провести документальный контроль. Прежде всего, надо проверить, насколько полноценны права продавца на совершение сделки. Чтобы выяснить это, надо внимательно ознакомиться со свидетельством о праве собственности или извлечением из Государственного реестра имущественных прав. Если дом был недавно построен предыдущим владельцем, нужно удостовериться в наличии декларации о готовности объекта к эксплуатации. В ином случае следует уточнить, на каком основании дом достался продавцу. Это может быть договор купли-продажи, мены или дарения, свидетельства о праве на наследство и т. д.
Читайте также: Выбор и покупка дома: оценка и технический контроль
Очень важно уточнить семейный статус продавца. Сделка не состоится без нотариально заверенного согласия на нее от одного из супругов. Причем данное требование касается даже бывших супругов, если недвижимость была приобретена в период брака. Такое же внимание требуется в случае принятия дома продавцом по наследству. Нужно проверить текст завещания и уточнить, остались ли у предыдущего (умершего) собственника несовершеннолетние дети, родители или супруг, не указанные в документе. Все они в обязательном порядке обладают правом на долю в наследстве и должны предоставить разрешение на продажу, заверенное нотариально.Следующий этап – уточнение списка лиц, зарегистрированных в этом доме. Институт прописки давно отменен, но регистрация дает право гражданину проживать по указанному адресу. Лишить его данной возможности можно только в судебном порядке. Это же касается случаев, когда зарегистрированный ранее в доме человек на момент сделки находится в местах лишения свободы, медицинском диспансере или доме престарелых. После освобождения или выписки он имеет право потребовать предоставления ему возможности проживания по предыдущему месту жительства. На практике в большинстве случаев суды становятся на сторону добросовестного покупателя и обязывают продавца разбираться с претензией. Но, как говорится, зачем лишние сложности. Так что дом с большой историей лучше не покупать. К моменту заключения договора купли-продажи все зарегистрированные в доме лица должны быть выписаны. Справку об их отсутствии может выдать местная администрация, поселковый совет, паспортный стол или жилищно-эксплуатационная контора. Если в выписке будет указан факт регистрации в доме несовершеннолетних, придется запросить разрешение местных органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего.
И, конечно, очень важно, чтобы продавец предоставил для проверки оригиналы всех документов, а не только их копии.
Правомочность хозяина
Кроме того, продавец должен обладать дееспособностью во время совершения сделки. Это требование касается и случаев покупки жилья через посредников. Так что не будет лишним провести опрос соседей домовладельца, узнать данные о нем в полиции. Если адекватность продавца вызывает вопросы, лучше попросить его предоставить справку о нахождении в нормальном психическом состоянии. Ее выдает психоневрологический диспансер. Важно понимать, что сделка с недвижимостью, проданной недееспособным продавцом (в том числе находящегося в состоянии алкогольной или наркотической зависимости), в дальнейшем может быть признана ничтожной. На практике и в этом случае суды чаще всего принимают сторону покупателя. Но при возникновении сомнений лучше перестраховаться.
И, наконец, обязательно надо запросить справку об отсутствии ограничений на отчуждение имущества. Выдать документ, а именно извлечение из Госреестра, может нотариус, сопровождающий всю сделку. Проще говоря, нужна уверенность, что дом не находится в банковском (ипотечном) или налоговом залоге. Правда, в первом случае все же можно совершать сделку с недвижимостью, испросив документальное разрешение банка (ипотекодержателя) на продажу. А вот судебный запрет или арест недвижимости однозначно лишает возможности каким-либо образом менять ее статус.
Технологические характеристики
В обязательном порядке надо проверить «чистоту» выбранного объекта с технической и строительной точек зрения. Так, нужно изучить техпаспорт домовладения, в котором должны быть указаны не только точные параметры здания, но также его тип и предназначение. Поэтому от покупки усадьбы, где по документам находится дачный дом или вовсе нежилое сооружение, стоит отказаться. Ведь дальнейшее узаконивание такого объекта потребует серьезных затрат времени и финансов. Нужна и полноценная сверка плана и экспликации земельного участка, а также описания всех сооружений с реальным состоянием.
Читайте также: Как оформить куплю-продажу дома и земельного участка
Если продавец является первым владельцем строения, то у него стоит потребовать предоставления инженерной и подрядной документации. Это, например, могут быть договора на выполнение работ.
Есть также ряд документов, наличие которых важно уточнить у продавца в любом случае. Это, в частности, гарантийные обязательства на установленную технику, план-схемы разводки инженерных коммуникаций, договора на подключение к инженерным сетям. А еще банковские квитанции о проведении оплаты за коммунальные услуги за последние два-три месяца. Таким образом можно будет убедиться в том, что у продавца нет долгов и недоимок, а значит, отсутствует вероятность отключения от той или иной сети или наложения штрафных санкций.
