Покупка дома: как сделать правильный выбор?

И теперь, решившись изменить привычный уклад, одни начинают изучать рынок предложений самостоятельно, другие идут в риелторскую контору, третьи, просто покупают землю и становятся независимыми застройщиками. И чтобы правильно сделать выбор, всем им обязательно нужно знать минимальные азы риелторского дела.

Риелтор нужен?

В агентства недвижимости следует обращаться в тех случаях, когда необходимо сэкономить время или некогда разбираться в ворохе предложений. Как правило, владеющие информацией профессионалы, могут оперативно подобрать массу подходящих вариантов.

Видео: Как выбрать принтер? Какой лучше купить?

Но в связи с тем, что риелторская деятельность в нашей стране законодательно не урегулирована (она не лицензируется, к тому же нет специальных требований к риелторским предприятиям, например, относительно гарантированного резервного фонда) не всегда можно рассчитывать на качественную правовую экспертизу сделки.

Кто в ответе?

Риелтор теоретически должен нести ответственность за поиск заданного варианта дома, соответствующего всем вашим требованиям, а также выступать организатором сделки. Это, собственно, и обосновывает его вознаграждение. Однако об ответственности и гарантиях брокерской конторы, как правило, говорить не приходится. Многие рекомендуемые агентством недвижимости специалисты даже не числятся в его штате. К тому же, агентство не несет юридической ответственности за таких работников.

Привлекаем юриста

Ввиду всего вышеизложенного, многие предпочитают обратиться за помощью к юристам. Пренебрегать такой возможностью не стоит, особенно, если речь идет о покупке первичного жилья у юридических лиц. Изучение предлагаемой застройщиком схемы сделки, определение ее законности, правовая оценка документации на строительство и, наконец, заключение договора требует профессиональных правовых знаний.

Предъявите документы

Итак, вы разобрались в массе предложений, определились с местом и приняли решение о приобретении понравившегося дома.
Требующий особого внимания процесс покупки и оформления недвижимости должен начинаться с изучения пакета правоустанавливающих документов, таких как свидетельство о праве собственности на дом, договор дарения, мены, покупки и др. Из этих документов можно узнать, каким образом продавец стал владельцем недвижимости (получил в подарок или в наследство, купил, построил).

Гляди в оба

Попросив у владельца пакет технической документации, следует уделить время визуальному обследованию дома, а также изучению квитанций, подтверждающих оплату услуг эксплуатационных организаций. Это дополнительная возможность удостовериться в качестве приобретаемой недвижимости, а в случае сомнений – требовать снижения цены. Именно такая «проверка на местности» позволяет убедиться в отсутствии так называемых незаконных пристроек и перепланировок, демонтажа несущих стен и перегородок, долгов, технически грамотном и безопасном планировании пространства.

Попросите у продавца рассказать вам о состоянии коммуникаций, времени их последнего ремонта. Поинтересуйтесь, имеется ли проект внутренней разводки электричества, водопровода, газопровода (в будущем они могут оказаться полезными для правильной эксплуатации домовладения). Как показывает практика, затрата времени на этот этап всегда оправдывает себя и зачастую избавляет от возможных проблем.

Оформляем сделку

Решение о покупке принято, нотариус изучил документы, назначена встреча всех сторон. Начинаем оформлять сделку. Приобретение недвижимости в собственность закрепляется соответствующим договором. Он в обязательном порядке заключается в письменной форме и заверяется нотариально. Кроме того, договор должен быть соответствующим образом зарегистрирован в государственном реестре.

Быть начеку

На рынке недвижимости существует немало способов злоупотребления доверием, как покупателей, так и продавцов. Самые распространенные из них осуществляются путем оформления доверенности на право продажи. Поэтому всегда следует использовать возможность личного контакта с собственником и брать закрепленные на уровне договора заявления и гарантии, что он действует по своей воле, не пребывает под гнетом обстоятельств, влияющих на заключение сделки на невыгодных для него условиях (нотариус обязательно сделает отметку об установлении дееспособности лиц, участвующих в сделке).

Сюрпризы могут также ожидать и продавцов недвижимости (отчуждателей) в том случае, если они соглашаются на получение расчетов по договору после его подписания. Если в этом документе обозначено, что передача средств осуществляется в момент подписания сделки, то доказать, что денег продавец де-факто не получил, будет весьма проблематично.

Если стороны пришли к соглашению совершать оплату поэтапно, все сроки должны быть описаны в договоре. Рекомендуется фиксировать эти этапы в соответствующих актах приема-передачи. Согласно требованиям гражданского законодательства эти документы должны быть нотариально оформлены.

Поэтому, заключая сделку, будьте бдительны, очень внимательно читайте пункты договора и не подписывайтесь под формулировками, вызывающими у вас хоть малейшее сомнение!

Не занижайте сумму

Не пытайтесь указывать в договоре сумму сделки, меньшую реальной, экономя таким образом на налогах. Так как в случае расторжения договора вы не сможете возвратить уплаченные за дом деньги. Также стоит учесть риск признания договора недействительным и возможность его расторжения по независящим от вас обстоятельствам. Попросите нотариуса составить акт о произведении расчетов по договору или включить соответствующую норму в текст договора. Не доверяйте экспертизу документов посредникам.

Дополнительные документы

Кроме документов на объект недвижимости и паспорта продавца, не лишним будет посмотреть и другие документы, из которых можно выяснить, кто еще может иметь право на владение или проживание. Таковыми являются:
• свидетельство о браке-
• технический паспорт на домовладение-
• справка–характеристика, выданная БТИ-
• справка о составе семьи (форма 3, выдается ЖЭКом по месту жительства)-
• справка о зарегистрированных в данном жилом помещении (доме) лицах (выдается организацией, обслуживающей дом: жилищно-строительным кооперативом или МЖК, ответственными лицами сельских или поселковых советов).

Перечень документов, необходимых для нотариального удостоверения договора:

• свидетельство о праве собственности на дом-
• свидетельство о праве собственности на землю-
• четыре кадастровых плана участка-
• справку о нормативной стоимости участка из земельного комитета-
• справку из БТИ о нормативной стоимости строения-
• справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам-
• согласие супругов на продажу и приобретение недвижимости (плюс свидетельство о браке, свидетельство о разводе)-
• паспорта и идентификационные коды участников сделки.
*Кроме того, нужно подписать протокол согласования границ надела у соседей, чтобы в дальнейшем избежать межевых споров.
*Если на участке есть объекты совместного пользования, составляют акт совместного пользования и передачи прав новому владельцу, а также сервитуты на часть участка (проезд, проход через участок, колодец, скважина).