Безопасная покупка дома: что важно знать?
При купле-продаже дома очень важно правильно и законно провести оплату. Тогда обе стороны будут удовлетворены: покупатель – новой недвижимостью, продавец – полученным материальным доходом.Риски
Процедура оплаты – наиболее рискованная часть процесса купли-продажи недвижимости. Например, нерадивый продавец может отказаться передавать свои права собственности на дом после получения задатка и не выписываться из жилища. То же можно сказать и о покупателе: случается, что после заключения договора он, будучи уже правомочным владельцем, отказывается платить оставшуюся сумму. Зачастую так бывает в том случае, если ее окончательный размер был оговорен лишь на словах. Пострадавшие стараются через суд вернуть или недвижимость, или деньги. Но сделать это нелегко, причем придется потратить немало времени без гарантии достижения положительного результата. Наконец, несоблюдение законодательных норм дает основание той или иной стороне в будущем признать сделку неправомочной. Так что и покупателю, и продавцу недвижимости следует досконально знать алгоритмы своего поведения при оплате.
Из рук в руки
Согласно ст. 1087 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), расчеты между физическими лицами, не связанные с ведением предпринимательской деятельности, могут проходить как в наличной, так и безналичной форме. В последние годы наиболее распространенной при покупке недвижимости была простая передача денег. Она же привлекала наибольшее число мошенников.
Видео: Что нужно знать при покупке квартиры Часть 1
Поэтому все этапы оформления и передачи наличных средств необходимо прописать в предварительном (авансовом) договоре. Там, в частности, следует упомянуть:
- срок заключения договора купли-продажи;
- условия, при которых стороны обязуются заключить соглашение (например юридическая «чистота» объекта недвижимости);
- время после подписания документов, за которое дом должен быть освобожден;
- продажную стоимость жилья;
- метод и сроки проведения денежных расчетов;
- график оплаты (если стороны договорились о разделении ее на части);
- условия возвращения предоплаты;
- договоренности о покрытии расходов на оформление документов и совершение сделки и др.
Важное условие: предварительный договор обязательно заверяют у нотариуса. Правда, действующие законодательные нормы позволяют подписывать его и в простой письменной форме. Этот документ вполне может быть признан судом в качестве правомочного. Однако ключевое слово здесь – «может». Правоприменительная практика говорит, что для большинства судей документом является лишь та бумага, которая нотариально заверена. А в качестве дополнительной гарантии уверенности для сторон выступает личная ответственность нотариуса: по закону он отвечает своим имуществом за удостоверенные сделки.
Окончательный расчет специалисты рекомендуют производить только при условии выполнения продавцом всех принятых им обязательств, не соглашаясь на любые устные или письменные обещания. Причем продавец в момент совершения сделки должен иметь на руках оригиналы и копии всех необходимых документов.
С 1 января 2013 года на нотариусов возложены также обязанности регистраторов прав собственности. Поэтому процесс перерегистрации (от продавца покупателю) и передачи оплаты (от покупателя продавцу) можно совместить и произвести одновременно в присутствии нотариуса. Совершение расчета следует подтвердить документально, в виде расписки.
Видео: 20110511 Что необходимо знать при покупке квартиры?
Наконец, еще один важный момент: полезным будет наем профессионального кассира с соответствующим оборудованием (счетчик купюр и детектор валют), который выполнит пересчет купюр и проверит их подлинность.
Услуги банка
Более безопасный метод передачи наличных средств – аренда банковской денежной ячейки (небольшого несгораемого металлического бокса, который содержат в специальном помещении – депозитном хранилище). При этом аренду следует оформить на несколько нанимателей и подписать с банком дополнительное соглашение. В нем нужно четко оговорить условия, при наступлении которых возможен доступ к сейфу одного нанимателя без одновременного присутствия другого.
Покупатель в присутствии банковского служащего и продавца кладет в ячейку требуемую денежную сумму, после чего доступ к ней на определенный (указанный в соглашении) срок закрывается для обеих сторон. По истечении данного срока продавец предъявляет банковскому служащему нотариально заверенную копию договора купли-продажи, которую ему выдают в момент заключения сделки (а также другие, указанные в соглашении документы, в частности паспорт и справку о присвоении идентификационного кода), после чего получает возможность забрать из ячейки оплату. Таким образом, он заранее уверен в платежеспособности покупателя и гарантии получения средств. Покупатель, в свою очередь, не боится «подвохов» со стороны продавца после получения тем задатка. За соблюдением всех обязательств следит банк, но лучше подписать соответствующий и нотариально заверенный договор.
Помимо выполнения данных услуг финансовое учреждение может проверить подлинность предоставленных продавцом правоустанавливающих документов, предложить охраняемое помещение для проведения переговоров и подписания договоров, обеспечить процесс штатным кассиром и специальным оборудованием. Правда, все это вызовет повышение стоимости банковских услуг.
Полезное качество такого способа оплаты сделки состоит с том, что денежные средства весь период оформления хранятся под круглосуточной охраной и защитой систем охранной и пожарной сигнализаций. Кроме того, согласно нормативам, требования кредиторов не распространяются на содержимое ячеек. Поэтому забрать деньги можно без проблем даже в том случае, когда банк обанкротился.
Безналичный расчет
Однако с 1 сентября 2013 года оба описанных выше способа оплаты бесполезны в том случае, если стоимость недвижимости по договору превышает 150 000 грн. Дело в том, что с этого дня Национальный банк Украины (НБУ) своим Постановлением № 210 «Об установлении предельной суммы наличного расчета» определил именно такой лимит для любых договоров купли-продажи, подлежащих нотариальному заверению. Нововведение вызвало немало споров и суждений среди участников рынка по поводу своей полезности и даже законности. Так или иначе, но НБУ действовал в рамках своих полномочий и в соответствии с положениями Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно функционирования платежных систем и развития безналичных расчетов» и ст. 1087 ГКУ.
Таким образом, теперь физические лица имеют право осуществлять расчеты на сумму, превышающую 150 000 гривен, только путем перечисления средств с одного текущего счета на другой, внесения и перечисления средств на отдельный текущий счет в национальной валюте. Выглядит правильная и безопасная процедура следующим образом: прежде чем идти к нотариусу, покупатель и продавец заключают с банком трехсторонний договор. В соответствии с ним покупатель дает банку платежное поручение перечислить деньги со своего счета на счет продавца при условии выполнения последним ряда действий и предъявления определенных документов (в частности нотариально заверенной копии договора купли-продажи).
Другой вариант – непосредственное участие в сделке нотариуса. В этом случае покупатель перечисляет деньги на его счет, а тот после оформления документов и перерегистрации недвижимости отправляет их продавцу. При этом покупатель и продавец предварительно заключают с нотариусом собственный договор об оказании данного вида услуг и перечисляют в нем обязанности нотариуса.
Ожидается, что введение НБУ данного ограничения вызовет небольшое удорожание на вторичном рынке недвижимости, поскольку и покупатель, и продавец будут терять 0,5-5 % от суммы на продаже и приобретении иностранной валюты, обналичивании средств после сделки и др. Правда, если счета обеих сторон открыты в одном и том же банке, то за перевод чаще всего возьмут лишь символическую сумму, причем вне зависимости от размера перевода.
Важно понимать, что прямой нормы, позволяющей привлечь граждан к ответственности за нарушение предельных сумм расчетов, пока не установлено. Но, несомненно, данный пробел в законодательстве рано или поздно будет устранен. Однако уже сейчас имеются положения ст.6 ГКУ, согласно которым стороны договора не могут отступить от положений законодательных актов. Таким образом, заключение договора купли-продажи и проведение расчетов по нему с нарушением постановления НБУ о лимите наличного расчета может повлечь за собой признание сделки недействительной. Достаточно лишь одной из сторон обратиться с соответствующим заявлением в суд.
Не стоит соглашаться и на разбитие платежа на несколько частей, каждая из которых не превышает 150 000 грн. Даже если передавать оплату по 149 000 грн в день, сделка все равно попадает в сферу регулирования постановления. Ведь регулятор ограничил всю сумму расчетов по одному договору, а не платежи в течение одного дня.
Оплата по аккредитиву
Положения ст. 1088 ГКУ позволяют сторонам договора самим выбрать вид безналичного расчета. Применение аккредитива – один из наиболее надежных способов. По своей сути метод аналогичен аренде банковской ячейки, только операции проводятся с безналичными средствами. Роль «ячейки» при этом выполняет аккредитивный счет, открываемый покупателем. На него он вносит оговоренную сумму денег, которая бронируется банком на все время осуществления сделки. Кроме того, покупатель передает банковскому служащему заявление-поручение перечислить средства на счет продавца при соблюдении последним условий и предъявлении необходимых документов. Свои взаимоотношения сторонам также рекомендуется урегулировать при помощи трехстороннего договора. Кстати, согласно ст. 1093 ГКУ, покупатель может открыть в банке так называемый непокрытый аккредитив. Тогда продавец по завершении сделки получает всю требуемую сумму за счет банковского кредита, оформленного на имя покупателя.
Оценка по закону
Значимый фактор безопасной и правильной сделки – верное определение самой суммы оплаты. С 1 ноября 2013 года вступают в силу новые правила оценивания недвижимости. Первоначальный срок их введения был 1 августа, но затем по просьбе Министерства юстиции Правительство сдвинуло его на три месяца. Дело в том, что приказом Минюста № 888/5 внесены изменения в «Порядок осуществления нотариальных действий нотариусами Украины».
Видео: U News Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке
Теперь последние имеют право заверять договора купли-продажи недвижимости только при наличии независимой оценки. Причем она в обязательном порядке должна быть проведена в соответствии с нормами Постановления Кабинета министров Украины № 231 «Некоторые вопросы проведения оценки имущества с целью налогообложения, начисления и оплаты других обязательных платежей, которые проводятся в соответствии с законодательством». Согласно ему, услуги по оценке недвижимости имеют право предоставлять только оценочные компании или оценщики, обладающие специальным сертификатом субъекта оценочной деятельности. Их полный список публикуется на сайте Фонда госимущества Украины (spfu.gov.ua) в разделе «Оценка имущества: реестр оценщиков». К нотариусу можно идти только после получения на руки независимой оценки, в противном случае договор может быть признан недействительным. Отметим, что получить данный сертификат на сегодняшний момент успело лишь несколько сотен из порядка десяти тысяч оценщиков. Поэтому можно ожидать, что первое время будет ощущаться дефицит таких специалистов, кроме того, возможен существенный рост цен на их услуги.
Посредническая роль
И покупатель, и продавец недвижимости имеют право воспользоваться услугами риелтора. Обычно он берет на себя заботы по поиску подходящего варианта, проверке его «чистоты» и оформлению всех необходимых документов. Однако можно использовать риелтора и в качестве финансового посредника, причем как при наличном, так и безналичном расчете. Главное здесь, как и в других случаях, – оформлять все обязательства сторон в виде письменного соглашения. Причем в нем следует указать срок, на который заключается договор (при купле/продаже недвижимости он обычно составляет порядка двух месяцев), а также сумму, ниже которой дом не может быть продан (для продавца), или выше которой недвижимость не интересна (для покупателя).
Важный задаток
Как правило, в большинстве сделок с недвижимостью покупатель вносит определенный аванс продавцу (или его риелтору). Чаще всего он составляет порядка 1-5 % от суммы сделки и выступает подтверждением серьезных намерений участников. При этом нужно не забыть отразить внесенную сумму в авансовом договоре. Если же аванс выплачивается риелтору, то следует предварительно проверить у него наличие доверенности от продавца дома на принятие средств. Важное правило: не стоит осуществлять предоплату до того, как будут предоставлены в качестве подтверждения правомочности продавца оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость.
Законные основания
Следует помнить, что при осуществлении оплаты можно оказаться жертвой не только злоумышленников, но и собственной нерадивости. Любая сделка считается законной только при соблюдении следующих условий:
- содержание договора не противоречит ГКУ и другим нормам законодательства;
- участники сделки дееспособны, а их воля является свободной;
- сделка совершена в форме, установленной законом, и нотариально заверена (последнее – согласно требованиям ст. 655 ГКУ;
- предоставлен весь требуемый список документов, в том числе правоустанавливающих на недвижимость. Среди прочего, обязательными для заключения договора являются оценка недвижимости, извлечение из Единого реестра, справки об отсутствии налогового залога и запретов на отчуждение, паспорта и идентификационные коды всех собственников недвижимости, заявление супруга о согласии на отчуждение, разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных граждан и т. д. Если покупатель или продавец является иностранным гражданином, то при себе он должен иметь миграционную карту или паспорт с отмеченным штампом о пересечении границы Украины.
Кроме того, покупателю перед приобретением дома рекомендуется проверить отсутствие у продавца задолженности по уплате коммунальных услуг.
