Покупая дом, не забываем об участке

Участок

Согласно положениям Гражданского Кодекса Украины, к лицу, которое приобрело жилой дом, переходит и право собственности на земельный участок, на котором он размещены.

Однако иногда покупатели дают согласие на документально подтвержденное оформление только земельного участка, на котором расположен индивидуальный дом. Здание же, не зарегистрированное и не оформленное, попадает в категорию самовольных строений. Узаконить его затем реально, но придется затратить немало времени, средств и нервов.

При этом весь период до получения документов сложности будут и во взаимоотношениях с коммунальными предприятиями. Ведь по закону подключить такое здание к магистральным сетям нельзя. Так что гарантировать спокойное и надежное будущее можно только при надлежащем оформлении собственности на все домовладение. Покупку дома и участка следует осуществлять по отдельным договорам купли-продажи, но одновременно.

Прежде чем оформлять покупку домовладения, необходимо проверить наличие у продавца права собственности на землю. Если земельный участок принадлежит ему на правах постоянного (бессрочного) пользования, свободно распоряжаться землей он не может. В связи с этим продавец должен предоставить Акт на землю.

В нем нужно обратить внимание на наличие у земельного участка кадастрового номера.

Данное условие является не просто существенным, а обязательным: при отсутствии номера договор не зарегистрируют или признают недействительным.

Отсутствие кадастрового номера свидетельствует о том, что участок приватизирован давно, а предоставленный акт – старого образца.

Продавцу придется обратиться в местное управление земельных ресурсов с заявлением о присвоении участку кадастрового номера, и затем предоставить покупателю справку о его присвоении.

Наконец, у хозяина или в местном управлении земельных ресурсов следует попросить для ознкомления кадастровый план земельного участка. В нем надо изучить информацию о границах территории, ее площади, категории землепользования, нормативной стоимости и др. Особо тщательно следует проверить соответствие указанных границ реальным размерам земельного надела, а также расстояние от края участка до стен дома.

Если в натуре участок больше, чем спланировано, от сделки стоит отказаться. Также надо уточнить, нет ли у продавца споров с соседями по поводу границ. Довольно быстро и максимум информации можно получить, если поговорить непосредственно с жильцами данного района.

От них можно узнать не только о рубежах, но и о преимуществах и возможных проблемах предполагаемого места жительства, уточнить, насколько улица обеспечена транспортным сообщением, хватает ли мощностей электросетей и т. д.

Земля под застройку

В тех случаях, когда предметом сделки является земельный участок без существующего строения (то есть земля приобретается с целью нового строительства индивидуального дома), нужно выполнять все вышеприведенные требования. Но, кроме того, следует до подписания договора обязательно проверить, к какой категории земель относится участок.

Видео: Покупка участка. Риски. Нюансы. Крым 2016

Иначе говоря, нужно уточнить его целевое назначение. Эта информация имеется в земельном акте.

Требуется это потому, что все земельные ресурсы Украины поделены на девять категорий, но строить жилые дома, в том числе индивидуальные, можно на участках, относящихся только к одной категории – для жилой застройки.

В местном совете также стоит уточнить, нет ли у третьих лиц определенных прав на данную территорию (например через участок проходит единственная связующая дорога к ряду домовладений).

В последнее время все большую популярность набирает приобретение для строительства частного дома земли, относящейся к категории сельскохозяйственного назначения.

Связано это с тем, что стоимость таких участков существенно ниже, чем «жилых», а выбор больше. В документах в качестве целевого назначения покупки указывают «ведение личного крестьянского хозяйства».

Строить на них можно только так называемые садовые дома, для которых установлен ряд ограничений (нет возможности зарегистрировать проживающих, установлены предельно допустимые значения площади и этажности строения и др.).

Поэтому после покупки многие приступают к довольно длительной и дорогостоящей процедуре изменения целевого назначения земли на «индивидуальное жилищное строительство».

В реалиях нашей страны нередко в таком случае сразу возводят полноценный жилой дом на птичьих правах, самовольно подключают электричество (а за определенную мзду и другие инженерные коммуникации), а затем согласовывают то, что уже фактически имеется. На практике такой метод обходится дешевле и проходит в более сжатые сроки, но чреват серьезными проблемами за нарушение действующего законодательства.