Охраняемая недвижимость: как купить памятник архитектуры
Желая снять или купить дом, являющийся памятником архитектуры, будьте готовы к тому, что вам придется пройти ряд памятнико-охранных разрешительных процедур в органах государственной власти и местного самоуправления.Специфика памятников
В непростой ситуации, которая сложилась в Украине с памятниками архитектуры, энтузиасты пользования домами старой и старинной застройки обречены ступать на довольно зыбкую почву и порой мучительно маневрировать между личными потребностями, несовершенным законодательством, алчностью чиновников и своей совестью.
Видео: Крым, Ялта. Лот №1498 Продажа квартиры с панорамным видом, в центре города... +7-978-015-21-05
На стадии переговоров и при заключении сделки, связанной с таким объектом, к обычному пакету документов добавляются несколько разрешительных и обязывающих, получить которые бывает трудно. Причем иногда это нужно делать несколько раз, ведь действие некоторых бумаг ограничено во времени.
Неразбериха с памятниками архитектуры больше, чем с обычными объектами, поэтому конфликтность этого сегмента недвижимости выше. Речь идет в первую очередь о судебных тяжбах из-за незаконного владения, в частности когда есть несколько претендентов на один и тот же объект.
Памятниками архитектуры являются не только замки, монастыри и дворцы, но и многие жилые дома. Привлекательность таких объектов очевидна. Они хороши не только своей оригинальностью и антикварностью. Как правило, такие дома находятся в престижных и тихих городских районах, а там изысканная архитектура, неплохая транспортная развязка и развитая инфраструктура.
Часто под охрану государства попадают не столько целые объекты, сколько их детали. Например, фасад здания, кровля, дверь, карниз, витраж и т. п. Что именно охраняется государством и делает памятник памятником, указано в Паспорте памятника архитектуры. Кроме того, памятник может иметь национальное или местное значение — об этом тоже написано в его паспорте, а также в соответствующих перечнях и реестрах.
ОперацииСтроения, на которых висит табличка «Памятник архитектуры.
Охраняется законом», и другие объекты культурного наследия в принципе можно использовать так же, как и обычные: арендовать их, владеть и пользоваться ими, в том числе на правах собственности.
Однако государство выдвигает условия их обновления и надлежащего содержания, сохранения исторической и культурной ценности.
Именно об этих условиях идет речь в дополнительных документах. В случае аренды, при соблюдении условий сохранения объекта в зафиксированном паспортом виде, право на аренду памятника архитектуры не ограничивается какими-либо законами, кроме Закона об аренде.
Некоторые памятники культурного наследия не могут быть приватизированы. Их перечень утвержден Законом от 23.09.2008 г. № 574-VІ. С его содержанием можно ознакомиться в Интернете или в библиотеке. Указанные в перечне объекты недвижимости могут находиться исключительно в государственной собственности, их нельзя продавать или дарить.
Речь может идти только об аренде. В перечень входят памятники истории, архитектуры, монументального искусства, сохранившие аутентичные свидетельства о выдающихся исторических событиях, жизни и деятельности известных лиц и т. п., — всего около 2 500 объектов. Все остальные памятники архитектуры могут находиться в государственной, коммунальной или частной собственности. До вступления в силу упомянутого закона в Украине действовал временный запрет на приватизацию всех памятников культурного наследия.
То, что дома-памятники охраняются законом, означает, что к делу подключено несколько министерств и ведомств, а значит, не избежать конфликта интересов и недоразумений. Кроме того, распространены случаи, когда на охраняемые объекты недвижимости одновременно претендуют, например, облсовет и горсовет, и правовой статус их весьма сомнителен. Многие памятники архитектуры до вступления в силу упомянутого закона были приватизированы незаконно, то есть не имеют паспортов и охранных документов. Поэтому при совершении каких-либо действий с такими объектами придется оформлять еще и эти документы.
Если охраняемый законом дом-памятник находится в плачевном состоянии (например, от него остался только подвал), как правило, он остается лакомым куском. Дело в том, что количество рентабельных стройплощадок уменьшается, а самые желанные для инвесторов-застройщиков — центральные части городов, в которых свободных земельных участков, как правило, нет и не предвидится.
Единственной возможностью в таких случаях становится реконструкция или отстройка старинных строений. Впрочем, подобное «копирование» не приветствуется рядом международных документов, в частности Венецианской конвенцией и Венским меморандумом, которые гласят, что архитектура должна избегать псевдоисторизма и создания современных подделок под старину.
Закон
Охраной культурного наследия, в том числе памятников архитектуры, занимаются Кабинет министров Украины, Государственная служба по вопросам национального культурного наследия, а также органы охраны культурного наследия следующих учреждений:
- Совета министров Автономной Республики Крым;
- областных, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций;
- районных государственных администраций;
- местного самоуправления.
У представителей соответствующих органов, в ведении которых находится интересующий вас объект архитектуры, можно получить информацию о его статусе, в частности о том, является ли здание памятником архитектуры, на каких основаниях и каков порядок его использования.
К полномочиям Государственной службы по вопросам национального культурного наследия относятся:
- контроль над выполнением нормативно-правовых актов об охране культурного наследия;
- реализация государственной политики по вопросам охраны культурного наследия;
- запрет любой деятельности юридических или физических лиц, которая создает угрозу объекту культурного наследия или нарушает законодательство в сфере охраны последнего;
- определение границ территорий памятников национального значения и утверждение их охранных зон;
- согласование отчуждения или передачи памятников национального значения их владельцами или уполномоченными ими органами другим лицам во владение, пользование или управление.
Решения органов охраны культурного наследия обязательны для исполнения всеми юридическими и физическими лицами.
Согласно ст. 13 Закона Украины «Об охране культурного наследия» объекты культурного наследия независимо от форм собственности в соответствии с их археологической, эстетической, этнологической, исторической, художественной, научной или художественной ценностью подлежат регистрации путем внесения в Государственный реестр недвижимых памятников Украины. Все памятники архитектуры заносят в этот реестр, изъятие из которого осуществляется лишь в случае, если памятник разрушен или потерял предмет охраны.
Кроме памятников, отчуждение или передача которых ограничена, объекты культурного наследия, являющиеся памятниками, могут быть отчуждены, а также переданы владельцем или уполномоченным им органом во владение, пользование или управление другому юридическому или физическому лицу при наличии согласования соответствующего органа охраны культурного наследия.
Приватизация такого объекта возможна лишь при условии заключения будущим собственником с соответствующим органом охраны культурного наследия предварительного договора о заключении в будущем охранного договора на памятник или его часть. Причем с изложением его существенных условий, в том числе относительно целевого использования памятника, работ, которые будущий собственник обязуется провести на объекте с целью содержания его в надлежащем состоянии.
Видео: Продажа квартиры г. Киев, ул. Большая Житомирская 40
Речь может идти как о косметическом, так и о капитальном ремонте, и даже о реконструкции или реставрации. При этом лицу, которое приобрело право владения, пользования или управления памятником, кроме съемщиков государственной или коммунальной квартиры, запрещается передавать этот памятник во владение, пользование или управление другим.
Практика
Все владельцы памятников и их частей или уполномоченные ими органы, независимо от форм собственности этих памятников, обязаны заключить с соответствующим органом охраны культурного наследия охранный договор.
Его отсутствие является основанием для аннулирования права собственности, но власти могут и просто потребовать от владельцев его заключения. Как правило, это происходит тогда, когда к ним обращаются по вопросам перепланировки, наружных работ, аренды или смены владельца.
Иногда приватизация происходит через суд. Приватизированные таким образом памятники не имеют охранных договоров, в частности потому, что не имеют паспортов. Поэтому их владельцы не имеют четких обязательств по целевому использованию памятников и содержанию их в надлежащем состоянии.
Многие предприниматели использовали эту своеобразную лазейку, чтобы «законно обойти закон». Известны случаи, когда Фонд коммунального имущества подавал кассационные жалобы на такие решения, но суды высшей инстанции оставляли их без изменений, ведь в соответствии с принципом верховенства права решение суда обязательно для исполнения.
Нередко власти вынужденно продают памятники архитектуры, чтобы обеспечить их сохранность. Ведь, с одной стороны, выгоднее сдавать их в аренду, чем продавать, но с другой — нужны крупные капиталовложения, чтобы поддерживать строения в надлежащем состоянии. С теми же благими намерениями сдают на определенных условиях объекты, которые нельзя продавать, — замки и дворцы. В принципе, европейская практика допускает передачу исторических памятников за символическую арендную плату при условии подписания многотомного контракта, содержащего требования к арендатору, однако в Украине такие случаи неизвестны, скорее наоборот, на слуху только скандалы.
Видео: Уничтожение памятников в Одессе. Дача Анатры. Часть 2
Собственник или уполномоченный им орган, а также пользователь обязаны содержать памятник в надлежащем состоянии, своевременно проводить ремонт, защищать строение от повреждения, разрушения или уничтожения. Использование памятника должно осуществляться в соответствии с режимами использования, установленными органами охраны культурного наследия, способом, требующим минимального количества изменений и дополнений памятника и обеспечивающим сохранение его материальной аутентичности, пространственной композиции, а также элементов оборудования, благоустройства, отделки и т. д.
Запрещено изменять назначение памятника, его частей и элементов, делать надписи и пометки на нем, на его территории и в его охранной зоне без разрешения соответствующего органа охраны культурного наследия. Размещение рекламы на них разрешается по согласованию с указанными органами.
Напоследок
Кроме упомянутых законов есть много обязательных для исполнения инструкций, стандартов, строительных норм и технических условий. Противоречия в этих нормативно-правовых актах, их нечеткие и двусмысленные формулировки, а также отсутствие ясной и прозрачной согласительной процедуры фактически только создают иллюзию систематизации памятнико-охранных процедур, а на самом деле приводят к ежедневной потере уникальных объектов архитектурного наследия. Это не добавляет оптимизма инвесторам и позволяет коррумпированным чиновникам создавать многочисленные проблемы и диктовать необоснованные условия.
Например, поскольку Закон Украины «Об охране культурного наследия» предусматривает, что охране подлежат все составные части памятника, чиновники могут не разрешить поменять прогнившие канализационные трубы или установить антенну на крыше.
Много вопросов вызывают и списки памятников архитектуры местного значения. В частности, все чаще звучат требования об их пересмотре или хотя бы конкретизации предмета охраны.
Например, зачастую охранный интерес в таких домах представляют лишь фронтальные фасады, и в паспортах таких памятников следовало бы указывать именно это, а все остальное отдавать на усмотрение инвестора-застройщика или владельца.
